Viele träumen vom eigenen Heim - Zehntausende wagen es jedes Jahr, sie investieren einen großen Teil ihres Vermögens in ein eigenes Zuhause und verpflichten sich damit finanziell auf Jahrzehnte. Um Kosten und Termine unter Kontrolle zu halten, entschließen sich dabei viele zum Bau eines sogenannten schüsselfertigen Hauses. Andere hoffen, beim Kauf einer Altbau- Immobilie Anschaffungs- und Modernisierungsausgaben nicht aus dem Blick zu verlieren.
Das Angebot an Immobilien ist vielfältig. Die Anzeigenseiten der Tageszeitungen und das Internet sind voller Verlockungen: Privatleute, Makler, Banken und kommerzielle Bauunternehmen bieten neue und sanierte Häuser und Wohnungen an. Was der angehende Bauherr oder Kaufinteressent, in der Regel ein Laie auf dem Bausektor, nicht weiß: Die Anbieter sind bei ihren vollmundigen Angeboten nicht an bestimmte Vertragsvorschriften gebunden. Sie können selbst festlegen, wie ihre Angebote aussehen und was sie dem Käufer, ihrem Vertragspartner tatsächlich alles anbieten und auf welche Weise sie dies in die Schriftform bringen.
Aktuelle Untersuchungen des VPB zeigen: Drei Viertel der Bauverträge sind mangelhaft. In den meisten fehlen wichtige Planungsleistungen, zwei Drittel aller angebotenen Bauten sind nur auf dem Papier schlüsselfertig. Tatsächlich hapert es in einem Großteil der Baubeschreibungen an wichtigen Bauteilen und Leistungen. Für Dinge, die Bauherren für selbstverständlich gehalten haben, müssen sie enorme Summen nachzahlen, nicht selten bis zum Gegenwert eines Mittelklassewagens. In rund drei Vierteln aller Fälle leisten Bauherren unfreiwillig enorme Vorauszahlungen und haben im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmens keinerlei Sicherheit. Wie kann sich der Bauherr vor solcher Willkür und Überraschungen schützen?
Vor dem Hintergrund all dieser Probleme und Fallstricke gründeten Betroffene 1976 den Verband Privater Bauherren, um auch für diese das fachliche Know-How der Profis zu erschließen. Seit seiner Gründung hat der VPB mit seinem Netzwerk aus firmenneutralen und unabhängigen Baufachleuten mehr als 100.000 Bauherren auf dem Weg in die eigenen vier Wände beraten. Die Erfahrung zeigt: Je früher die Bauherren zur Beratung kommen, desto besser können sie ihre Interessen wahren.
Neben der baubegleitenden Beratung bei Neubauten kommt den Altbauten eine wichtige Bedeutung zu. Immer mehr Familien interessieren sich für eine Bestandsimmobilie. Erfahrungsgemäß müssen neben den Anschaffungskosten noch einmal erhebliche Gelder in die Sanierung eines Altbaus investiert werden, bevor er heutigem Wohn- und Energiestandard entspricht. Das Expertennetzwerk im VPB hilft bei der individuellen Planung. Bausachverständige begutachten die Substanz und beraten Sie bei der Modernisierung, in technisch und finanziell sinnvollen und überschaubaren Etappen. Dabei sind sie immer strikt firmen- und produktneutral.
Der VPB setzt sich auch auf politischer Ebene für die Interessen und Rechte der privaten Bauherren ein, unter anderem als Mitglied des Deutschen Baugerichtstags sowie in der Initiative „Kostengünstig qualitätsbewußt Bauen“ des Bundesbauministe-riums. Dort hat der VPB maßgeblich an den sogenannten „Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen bei Ein- und Zweifamilienhäusern“ mitgearbeitet, die heute Grundlage der Beurteilung vieler Bauverträge sind. Außerdem ist der VPB beim Bundestag als anhörungsberechtigt akkreditiert und hat das Recht auf Abmahnung und Unterlas-sungsklagen bei verbraucherwidrigen Allgemeinen Geschäftsbedingungen.
Zwar haben private Bauherren auf dem Papier eine Vielzahl von Möglichkeiten auch bei mangelhaften Bauten im Nachhinein den Rechtsweg zu beschreiten und so zu einer Nachbesserung zu kommen. In der Praxis ist das jedoch in der Mehrzahl der Fälle kaum durchführbar: Bauprozesse ziehen sich in der Regel über mehrere Jahre hin, Streitdauer von fünf bis zehn Jahren sind dabei auch bei Klagen von privaten Geschädigten keine Seltenheit. Die Gerichte sind in den unteren Instanzen nicht mit Baukammern ausge-rüstet, d.h. die Richter sind im Normalfall ausschließlich auf die zeitaufwendige Zuarbeit von teuren Sachverständigen angewiesen. All dies muß von den privaten Bauherren über die gesamte Prozeßdauer vorfinanziert werden, was diesen nach einem Eigenheimkauf häufig nicht möglich ist. Dazu kommt, daß am Ende eines solchen Verfahrens häufig das Bauunternehmen - z.B. nach einer Insolvenz - nicht mehr greifbar ist, so daß selbst ein in jahrelanger Kleinarbeit erstrittenes Recht nicht mehr in Geld und damit Mängelbehebung umsetzbar ist.
Dies ist der Grund, weshalb der VPB allen privaten Bauherren empfehlen, rechtzeitig schon im Vorfeld eines Baus oder Kaufs qualifizierten Rat zu suchen und so ein möglichst mängelfreies Bauwerk zu erhalten. Dafür ist eine strikte Trennung von Planung und Ausführung unabdingbar und Produkt- und Firmenneutralität oberstes Gebot.
Das V.P.B. Regionalbüro Hellweg- Sauerland ist als eines der insgesamt mittlerweile über 65 VPB- Regionalbüros im Auftrag des Verband Privater Bauherren e.V. für die seine Mitglieder im Raum Beckum, Oelde, Enningerloh, Wadersloh, Werl, Ense, Soest, Bad Sassendorf, Lippetal, Welver, Möhnesee, Lippstadt, Warstein, Geseke, Erwitte, Rüthen, Anröchte, Arnsberg, Sundern, Meschede, Eslohe, Bestwig, Brilon, Olsberg, Winterberg, Medebach und Hallenberg (Postleitzahlen 59269- 59329 und 59457- 59969) zuständig.
Bauberatung:
- allgemeine Beratung zu allen Belangen des Bauens und des Erwerbs von Immobilien
- technische Prüfung von Vertragsunterlagen und Prüfung von bautechnischen Unterlagen samt aller Bestandteile in Bezug auf Vollständigkeit, Qualitätsstandard und Umsetzung der Bauherrenwünsche
· Durchführung von baubegleitendenBaustellen- und Qualitätskontrollen im Rahmen der Bauabwicklung auf Einhaltung des Bauvertrags und der allgemein anerkannten Regeln der Technik samt Erstellung von Baustellenberichten, wobei sich nachfolgend aufgeführte frei beauftragbare Baustellenkontrollen (Beispiel: unterkellerter Mauerwerksbau) in der Praxis bewährt haben:
1. Baustellenkontrolle nach Fertigstellung der Fundamente, Bankette und Grundleitungen unter Berücksichtigung des Bodengutachtens vor Einbringen der Sohlplatte
2. Baustellenkontrolle nach Fertigstellung des Kellermauerwerks, der Kellergeschoßdecke, der Außenwandabdichtung und der Drainage vor der Anfüllung des Arbeitsrau-mes
3. Baustellenkontrolle nach Fertigstellung der Außen- und Innenwände und der Geschoß-decken vor Beginn der Ausführung der Dachdeckerarbeiten bzw. der Verblend- oder Verkleidungsarbeiten der Hausfassade
4. Baustellenkontrolle bei Rohbaufertigstellung einschl. Dachstuhl und eingedecktem Dach vor der Abbau des Fassadengerüstes
5. Baustellenkontrolle nach Einbau der Wärmedämmung in der Dachdecke und den Dachschrägen sowie der Fenster und Außentüren vor Ausführung der inneren Verkleidungsarbeiten und Beginn der Rohinstallationen
6. Baustellenkontrolle nach Durchführung der Rohinstallationen vor Ausführung der Innenputzarbeiten
7. Baustellenkontrolle nach Fertigstellung des Innenputzes, der Dachdämmung mit Dampfbremse sowie evtl. der Fußbodenheizung vor Einbau des Estrichs
8. Baustellenkontrolle nach Durchführung der Gipskarton-, Estrich-, und Fliesenarbeiten sowie der Objektinstallation
9. Fachbegleitung zur Vorabnahme (Bodenbelags- und Malerarbeiten, Außenputz, Innentüren, Fenster, Funktionsprüfung Haustechnik) 14 Tage vor Übergabe des Hauses
10. Fachbegleitung zur Abnahme und Übergabe
· Prüfung undBeurteilung der Bausubstanz von Kauf- Immobilien in Bezug auf deren baulichen Zustand einschl. der Feststellung von sichtbaren Baumängeln und evtl. notwendigem Sanierungsbedarf
· Unterstützung bei derDurchsetzung von Nachbesserungen und Gewährleistungsansprüchen bei mangelhafter Bauausführung
Spezialkenntnisse des Bauberaters:
- Gebrauchtimmobilie(Beurteilung der Bausubstanz; Ermittlung des Instandhaltungs-und Modernisierungsbedarfs; Kostenermittlung für geplante Sanierungs- und Renovierrungsmaßnahmen; Beratung zu Käuferfragen; Empfehlung zur Veranlassung von externen Untersuchungen (z.B. bei versteckten Mängeln und Schadstoffen); etc)
- Bauen im Bestand(Beratung zu Umbau-, Sanierungs- und Denkmalschutzmaßnahmen; Bestandsaufnahmen etc.)
- Grundstück(Grundstücksanalysen; Beratung zur Bebaubarkeit; Beratung beim Grundstückskauf, etc.)
- Bauplanungsprüfung(Bedarfsermittlung; Beratung zum Raumprogramm; Überprüfung der Ergebnisse der Bauantrags- und Ausführungsplanung; Abstimmung technischer Planinhalte etc.)
- Baumaterialien(technische Beratung über die Vor- und Nachteile verschiedener Bauweisen und Bauteile etc.)
- Bauphysik(Beratung zum Wärme-, Feuchte- sowie Schallschutz; Beratung zu Energiesparmaßnahmen; Überprüfung von Energieausweisen etc.)
- Bauvertragsprüfung(bautechnische Prüfung von Angeboten und Bauverträgen nach den Kriterien Kosten-, Qualitäts- und Terminsicherheit; Beurteilung von Zahlungsmodalitäten; Beratung beim evtl. Architektenvertrag; Überprüfung der Preisangemessenheit von Nachträgen einschließlich schriftlicher Stellungnahme. etc.)
- Baukontrolle(Durchführung von baubegleitenden Qualitätskontrollen an sichtbaren Bauteilen; Kontrolle von Bauterminen und Baukosten; frühzeitiges Erkennen von Mängeln und Minimieren von Bauschäden; baufachliche Überprüfung der Abschlags- und Schlußrechnungen auf Vertragskonformität; Fälligkeit und Angemessenheit unter Berücksichtigung vorhandener Ausführungsmängel etc.)
- Bauschaden(Diagnose und frühzeitiges Erkennen von sichtbaren Bauschäden und Baumängeln etc.)
- Gewährleistung(Feststellung von Gewährleistungsansprüchen bei auftretenden Gewährleistungsmängeln; Hilfe beim Durchsetzen des vertraglichen Anspruches auf fachgerechte und mängelfreie Ausführung der Leistungen; Mängelbeseitigungsmanagement beim Auftreten von einer großen Anzahl von Mängeln etc.)
- Baurechtsstreit(Möglichkeit des Interessenausgleiches zwischen allen am Bau Beteiligten; fachtechnische Unterstützung bei eventuellen Rechtsstreiten etc.)
- Eigenleistung(Beratung zu Eigenleistungen und Sonderleistungen, etc.)
- Wertermittlungen (Beurteilung von Wertgutachten für Eigenheime, Eigentumswohnungen und Mietobjekte)
- Rechtsdienstleistungen in Einzelfällen im Rahmen der Berufs- und Tätigkeitsbildes des Bauherrenberaters
Die meisten Deutschen träumen von einem eigenen Haus und kaufen dieses inzwischen zu 90 Prozent beim Schlüsselfertiganbieter. Dabei, so hoffen sie, bleiben die Kosten unter Kontrolle, das finanzielle Engagement überschaubar. Soweit die Theorie - die Praxis sieht aber nach den jahrzehntelangen Erfahrungen des Verbands Privater Bauherren (VPB) anders aus: Ungenaue Bauverträge, mangelhafte Leistungsbeschreibungen, lückenhafte Angebote, überzogene Zahlungspläne und Baufirmenpleiten sind an der Tagesordnung. Sie führen zu erheblichen Mehrkosten, verunsichern Bauherren und bringen die Menschen um ihr Erspartes, im schlimmsten Fall um die Existenz.
Nach wie vor haben private Bauherren bei Abschlüssen mit Schlüsselfertiganbietern schlechte Karten, denn es gibt nur wenige Vorschriften zum Inhalt oder zur Gestaltung von Bauverträgen. Die Anbieter können ihre Bau- und Leistungsbeschreibungen nach Gutdünken formulieren. Sie diktieren Konditionen, Zahlungspläne und Termine. Die meisten Bauverträge weisen nach den langjährigen Erfahrungen der Berater im VPB eklatante Mängel auf und benachteiligen die Bauherren einseitig. Und private Bauherren, in der Regel bautechnische Laien, unterzeichnen mangelhafte Bauverträge im guten Glauben, dafür tatsächlich bewohnbare Häuser zum Festpreis zu bekommen.
Diese Alltagserlebnisse der bundesweit tätigen VPB- Sachverständigen werden eindrucksvoll belegt durch die aktuelle Studie des Instituts Privater Bauherren „Schlüsselfertig Bauen - Die Bauverträge mit privaten Bauherren in der Praxis“. Demnach haben 97 Prozent aller Verträge, die private Bauherren mit Generalunternehmern oder Bauträgern abschließen, Mängel. Gerade das Argument der Kostensicherheit, mit dem die Anbieter werben, trägt nicht. Im Gegenteil: Unerwartete Zusatzausgaben aufgrund unvollständiger Leistungsbeschreibungen sind üblich, so zeigt die Studie. Oft fehlen im Vertrag wesentliche Dinge, wie etwa die Erstellung eines Bodengutachtens, der Erdaushub, die Hausanschlüsse oder die Vermessungs- und Erschließungskosten. Diese für ein bewohnbares Haus aber unverzichtbaren Leistungen müssten zusätzlich aufgebracht werden und belaufen sich schnell auf mehrere 10.000 Euro.
Im Bauvertrag müssen viele Dinge geregelt werden, auch scheinbar unwichtige Punkte wie: Geräte zur Bauausführung, Lagermöglichkeiten, Zufahrten und Standplätze für den Baukran, Zwischenlager für Bodenaushub, die Bauschuttbeseitigung, Bereitstellung von Baustrom, Bauwasser, Toilettenhäuschen. Die Baustelleneinrichtung führt immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Bauträger und Hauskäufer. Was genau stellt der Bauträger zur Verfügung? Was muss der Bauherr auf eigene Kosten veranlassen? Kaum ein Bauherr interessiert sich dafür. Aber diese Positionen sind unentbehrlich und kosten viel Geld. Stehen sie auch alle im Bauvertrag?
Die Mängel und Unsicherheit beim Leistungsumfang werden laut Studie durch Änderungsvorbehalte verschärft, die immerhin in 76 Prozent aller Verträge enthalten waren und dem Unternehmen einseitige Änderungen am Leistungsumfang erlaubten. Bei 60 Prozent der Verträge gilt außerdem der vereinbarte Festpreis nur für eine bestimmte Frist und können anschließend vom Anbieter verändert werden. Selbst wenn Preisanpassungsklauseln vereinbart sind, werden sie häufig durch unzulässige Vorbehaltsregelungen wieder konterkariert, belegt die Studie.
Unterschreibt der Bauherr einen solchen Bauvertrag, in dem beispielsweise keinerlei Hausanschlüsse enthalten sind, dann bekommt er dafür auch nur ein Haus, das noch nicht ans Strom- und Leistungsnetz angeschlossen ist. Das ist zwar ärgerlich, aber rechtlich in Ordnung, denn nur, was der Erwerber im Bauvertrag bestellt, das kann er später auch beanspruchen. Mehr nicht.
Viele Bauherren unterlassen die Prüfung des Bauvertrags, weil sie die Kosten dafür scheuen. Im Gegenzug, so weiß der VPB aus jahrzehntelanger Erfahrung, können aber beträchtliche zusätzlichen Kosten auf den Bauherrn zukommen, wenn er auf die Kontrolle des Bauvertrags vorab verzichtet und später im Bauvertrag fehlende Leistungen nachbessern muss. Alles, was im Bauvertrag fehlt, aber zum fertigen Haus gehört, muss zusätzlich als Extra finanziert werden.
Wer Geld investiert, der sollte sich immer absichern! Selbstverständlich informieren sich die meisten Menschen vor einem Geschäft ausführlich über dessen Folgen. Wer etwa eine Waschmaschine, ein Auto oder auch nur ein neues Handy kauft, der liest vorher fast immer Testergebnisse und Bewertungen. Das ist klug! Bauherren, die ja erheblich mehr Geld riskieren, sollten beim Hausbau und Hauskauf noch wachsamer sein!
Um beim Bauen auf Nummer Sicher zu gehen wird vom Verband Privater Bauherren empfohlen, alle Bauverträge, gleich ob von Fertighausfirmen, Schlüsselfertiganbietern, Generalübernehmern oder Generalunternehmern, VOR dem Abschluss des Bauvertrags immer von einem unabhängigen und fachlich versierten Sachverständigen prüfen zu lassen. Der Bauberater analysiert und vergleicht die Bauverträge, er überprüft die Bau- und Leistungsbeschreibungen auf Vollständigkeit und auf technische Fehler, er kontrolliert die Kostenpläne und gibt zusätzliche Empfehlungen zur Vertragsgestaltung ab. Der angehende Bauherr kann dann auf der Grundlage des Ergebnisses der Vertragsprüfung in Form einer ausführlichen schriftlichen Stellungnahme seines Bauberaters den Inhalt des Bauvertrags entweder nachverhandeln, oder, wenn ihm der Bauvertrag nicht zusagt, vom Vertrag Abstand nehmen.
Durchschnittlich 25.000 Euro müssen Bauherren zusätzlich berappen, wenn sie ihren Hausbau nicht von Beginn an vom versierten Sachverständigen betreuen lassen. Diese stattliche Summe hat der Verband Privater Bauherren (VPB) bei einer Umfrage unter seinen über 60 Regionalbüros ermittelt. Dabei handelt es sich um die durchschnittlichen Kosten zur Beseitigung von Baumängeln, die durch Lässigkeit und mangelnde Baukontrolle entstanden sind. Viele Bauherren verlassen sich beim schlüsselfertigen Bauen allzu sehr auf ihr Glück, beobachten die Experten des VPB. Sie vertrauen auf den Bauleiter, statt sich einen eignen und unabhängigen Sachverständigen zu nehmen. Der Bauleiter aber steht im Dienste des Bauunternehmers - nicht des Bauherrn. Entsprechend gering ist sein Interesse, durch häufige Kontrollen den Bau zu verzögern. Viele kleine Mängel bleiben deshalb beim schlüsselfertigen Bauen unentdeckt und offenbaren sich erst nach Jahren - mitunter erst nach Ende der Gewährleistungsfrist.
Was sind die gravierendsten Mängel? Wo führen Lässigkeit, Unachtsamkeit und schlechte Bauaufsicht zu Pfusch auf der Baustelle? Bei einer Umfrage unter den VPB- Sachverständigen rangiert das Problem „Abdichtung“ weit vorne. Oft ist in den Bauverträgen der Schlüsselfertiganbieter kein Baugrundgutachten vorgesehen. Ohne Baugrundgutachten sind aber die Bodenverhältnisse unbekannt, welche entscheidend für die Planung und Ausführung u.a. der Gründung sowie der Abdichtung eines Kellers sind, also dafür, wie die Bauwerksgründung dimensioniert und wie ein Keller gegen Feuchtigkeit, vielleicht sogar gegen drückenden Grundwasser geschützt werden muß. Fehlt das Bodengutachten, empfiehlt der Bausachverständige seinen Bauherren, es vor Vertragsschluß auf eigene Rechnung ausführen zu lassen.
Mangelhaft ist an vielen Neubauten auch die Luftdichtigkeit. Das zeigt sich spätestens beim Blower-Door-Test - sofern diese Untersuchung zum Schluss auch tatsächlich durchgeführt wird. Auch mit Wärmedämmverbundsystemen können längst nicht alle Firmen umgehen, kritisieren die VPB- Berater, ebenso wenig wie mit Dampfbremsen. Sie werden oft falsch eingebaut und mit billigem Klebeband fixiert. Auch klassische Bauaufgaben wie das Mauern stellen offenbar immer mehr Firmen vor unlösbare Probleme - sie hinterlassen Fugen mit wenig oder ganz ohne Mörtel oder verwenden statt Mörtel Bauschaum. Häufig entdecken VPB- Berater Mauern mit zu geringem Überbindemaß. Das bedeutet: Die Steine in den einzelnen Lagen überlappen nicht ausreichend weit. Damit eine Mauer statisch solide steht, muss aber ein bestimmtes Überbindemaß eingehalten werden, sonst ist die Standfestigkeit der Mauer gefährdet. Die Statik mancher Mauer gefährden auch Installateure, die nach Belieben Mauern schlitzen und Rohre wie Leitungen auch schon mal mit Bauschaum fixieren.
Solche Baumängel fallen nur auf, wenn die Baustelle regelmäßig kontrolliert wird, und der Kontrolleur auch ein Interesse an der Beseitigung der Mängel hat. Ist erst einmal Putz auf den offenen Fugen oder das Erdreich rings um einen Keller angefüllt, dauert es, bis Mängel offenbar werden. Aber die Mängel sind da - und die Schäden kommen garantiert.
Vermeiden lässt sich solcher Ärger auf der Baustelle nur durch zweierlei: Die sorgfältige Auswahl seriöser, solventer, möglichst alt eingesessener, regional tätiger Unternehmen und die ständige, unabhängige Baukontrolle über alle Planungs- und Bauphasen hinweg. Kluge Bauherren investieren gerade hier, denn die regelmäßige Baukontrolle über alle Phasen der Bauzeit hinweg, schützt vor Mängeln.
Beauftragen mit der Baukontrolle sollten Bauherren und Schlüsselfertigkäufer unbedingt einen unabhängigen Sachverständigen. Nicht geeignet für die Baukontrolle sind beispielsweise die Bauleiter der Schlüsselfertigfirmen. Sie sind zwar in der Regel Architekten, und ihr Einsatz auf der Baustelle ist gesetzlich vorgeschrieben, aber sie stehen in Lohn und Brot des Schlüsselfertiganbieters. Da stellt sich automatisch die Frage: Wie objektiv sind deren Baukontrollen? Werden sie auf alle Kleinigkeiten achten - im Sinne des Bauherrn?
Viele Mängel entstehen nach VPB- Erfahrung nicht einmal aus Böswilligkeit, sondern meist aus Unachtsamkeit, mangelnder Information der Handwerker und wenn die Arbeiten mehrerer Firmen ineinander übergehen. Geht dabei etwas schief, fühlt sich meist keiner zuständig. So entstehen Mängel, die manchmal erst Jahre später offenbar werden. Manchmal ist auch Betrug im Spiel, etwa wenn im Bauvertrag zugesagte Baustoffe gegen minderwertigere Ware ausgetauscht werden, andere Güteklassen verbaut und zugesicherte Leistungen einfach weggelassen werden. Welcher Laie merkt schon, ob die Dämmung von Kellerwänden wirklich die richtige ist? Wenn der Arbeitsraum erst einmal verfüllt worden ist, merkt keiner mehr den Unterschied. Beauftragt der Bauherr aber einen unabhängigen Bausachverständigen mit der laufenden Qualitätskontrolle, fliegen solche Dinge auf. Und zwar rechtzeitig!
Damit Fehler rechtzeitig erkannt werden, empfiehlt der VPB deshalb regelmäßige Kontrollen der Bauausführung durch einen unabhängigen Sachverständigen. Im Normalfall prüft der Bausachverständige z.B. die Bauwerksabdichtung, bevor die Arbeitsräume verfüllt werden; die Rohbaukonstruktion, sobald das Dach eingedeckt ist; danach die Wärmedämmung am Dach und auf der Fassade und die elektrischen und sanitären Rohinstallationen wiederum, bevor der Putzer kommt. Ist das Haus dicht, ist der Blower-Door-Test fällig. Etwa zwei Wochen vor Übergabe des Hauses bereitet der Bausachverständige zusammen mit dem Bauherrn die förmliche Schlussabnahme vor.
Auch bei größtmöglicher Sorgfalt zeigen sich manche Mängel erst einige Zeit nach dem Einzug. Damit der Hausbesitzer dann nicht auf seinem Schaden sitzen bleibt, hat der Gesetzgeber ihm Gewährleistungsfristen von fünf Jahren eingeräumt. Innerhalb dieser Zeit muss der Bauunternehmer eventuelle Schäden auf eigene Kosten nachbessern. Dazu muss der Hausbesitzer den Schaden allerdings erst einmal als solchen erkennen und rügen. Der VPB rät deshalb zudem zu regelmäßigen Baukontrollen auch in der Gewährleistungszeit.
Eine eigene Immobilie zu finden ist nicht immer leicht. Hilfreich kann dabei die eigene Hausbank sein. Aber auch deren Angebote sollten kritisch geprüft werden, rät der Verbraucherschutzverband. Denn nicht alles, was Banken im Portfolio haben, entspricht zeitgemäßem Standard. Oft vermarkten sie Objekte anderer Kunden. Längst nicht immer lassen sie die Bausubstanz zuvor vom unabhängigen Experten bewerten. Vorsicht ist auch geboten, wenn Immobilien samt Finanzierungspaket offeriert werden. Wer sein Erspartes sicher investieren will, der sollte nicht nur auf günstige Konditionen setzen, sondern vor allem auf solide Bausubstanz, empfiehlt der VPB.
Vermeiden lassen sich Fehlinvestitionen durch zwei Dinge: die sorgfältige Kontrolle der Verträge vor der Unterzeichnung beim Notar und die Begehung der Immobilie mit dem unabhängigen Bausachverständigen. Der Experte erkennt, welche augenscheinlichen Mängel vorhanden sind und welche Sanierungen in der nächsten Zeit anstehen. Zudem kann er aufgrund des festgelegten Maßnahmenpaketes anhand einer anschließenden Kostenschätzung bei Bedarf feststellen, was das alles voraussichtlich kostet. Daraus lässt sich dann kalkulieren, ob sich der Kauf rechnet oder nicht.
Wie eine Untersuchung des VPB ergab, entpuppen sich scheinbar preiswerte Altbauten oft im Nachhinein als recht teure Investition. Denn der Kaufpreis beinhaltet noch nicht die für den Altbau dringend nötigen Sanierungs- und Modernisierungsinvestitionen. Neuralgische Punkte sind bei Altimmobilien neben der Haustechnik und der Wärmedämmung vor allem schlecht isolierte Keller sowie mangelhaft gedämmte Fassaden und Dächer. Erfahrungsgemäß sind die nötigen Instandsetzungs- und Sanierungskosten umso höher, je älter eine Immobilie ist.
Erfahrungsgemäß wird auch das Problem Schallschutz unterschätzt. Während Schallschutz im Einfamilienhaus keine große Rolle spielt, pochen Bewohner im Mehrfamilienhaus oder in Eigentumswohnungen zu Recht auf modernen Schallschutz. Grund für den schlechten Schallschutz in alten Objekten sind häufig nachträglich ausgetauschte Ver- und Entsorgungsleitungen, die ohne Rücksicht auf den Schallschutz durch Decken und Wände getrieben wurden. Erfahrungsgemäß akzeptieren zudem Mieter mangelnden Schallschutz heute aber nicht mehr und sehen darin oft einen Grund zur Mietminderung. Wer ein Objekt mit solchen Problemen erwirbt, der muss es umfassend und teuer sanieren und bei vermieteten Objekten zudem mit Mietausfall rechnen. Dieses mindert die Rendite erheblich.
Hinzu kommt ein weiterer Aspekt, den vor allem Käufer einzelner Eigentumswohnungen bedenken sollten: Der Einbau schallgeschützter Versorgungsleitungen in der Wohnung ist nichts, was sie im Alleingang erledigen können. Das Leitungsnetz zieht sich durchs gesamte Haus, alle müssen in die Sanierung einbezogen werden - und ihr zuvor auch zustimmen. Ohne die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft sind umfassende Sanierungen kaum möglich.
Der Verband Privater Bauherren rät deshalb vor dem Kauf einer Immobilie immer einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen. Er wird den Zustand der Immobilie unabhängig bewerten. Makler- Expertisen sind mit Vorsicht zu genießen, denn der Makler verdient allein am Verkauf. Zwar darf er ihm bekannte Mängel nicht verschweigen, aber im Gegensatz zum Bausachverständigen fehlt ihm oft das technische Know-how, um Mängel zu erkennen. Ausführungsfehler im Bestand, die sich später zu teuren Schäden auswachsen können, entdeckt und offenbart dem Käufer nur sein eigener unabhängiger Berater.
Informationen zum VPB- Regionalbüro Hellweg-Sauerland:
