Der Expertenrat vom Verband Privater Bauherren:

25.11.2020

Eigentümergemeinschaften sollten Sanierungsstaus jetzt angehen

Der Verband Privater Bauherren (VPB) begrüßt das Wohnungseigen-tumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das am 1. Dezember 2020 in Kraft tritt. Das Gesetz betrifft die Eigentümer der rund neun Millionen Eigentums-wohnungen in Deutschland und ist die größte Reform des Wohnungseigen-tumsgesetzes (WEG) seit dessen Entstehung 1951. „Der Gesetzgeber will mit der Novelle mehrere Ziele erreichen“, erläutert VPB-Hauptgeschäftsführerin Corinna Merzyn: „Ein ganz zentraler Bereich ist die Erleichterung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Zum einen soll der Sanierungsstau vor allem in größeren Wohnungseigentumsanlagen beseitigt werden. Zum anderen erleichtert das Gesetz die anstehende energie-effiziente Sanierung von Wohnungseigentum. Hier ist viel zu tun, wenn wir die Klimaziele erreichen wollen.“ Das WEMoG bevorzugt außerdem den Einbau von Ladestationen für die E-Mobilität und den Ausbau der Glasfaser-technologie, es erleichtert auch die Beschlussfassung über den Abbau von Barrieren und die Verbesserung des Einbruchschutzes.
Der Sanierungsstau in vielen großen Anlagen hat Gründe: Bislang musste jeder betroffene Eigentümer einer Sanierung im Vorfeld zustimmen. Einzelne konnten selbst sinnvolle bauliche Maßnahmen verhindern. Auch eine Gesetzesnovelle 2007 brachte kaum Bewegung in diesen Bereich. Ab sofort können nun bauliche Veränderungen – und das sind alle Maßnahmen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen - mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. „Wohneigentümer, die sinnvolle Maßnahmen umsetzen wollen, müssen also nicht länger zusehen, wie ihre Immobilie gegenüber anderen im Standard zurückfällt“, konstatiert Corinna Merzyn. „In Zukunft können auch kleine Mehrheiten weitreichende bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum beschließen. Das birgt aber neben den Vorteilen auch Risiken und bedeutet für jeden Eigentümer ungleich mehr Verant-wortung.“
„Bauliche Veränderungen sind dem Gesetzgeber in vier Bereichen sogar so wichtig, dass er sie privilegiert, indem er jedem einzelnen Wohnungs-
eigentümer einen Anspruch darauf einräumt“, erläutert VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag. Paragraph 20 Abs. 2 WEG neue Fassung lautet entsprechend: „Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen ver-langen, die
1. dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
2. dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
3. dem Einbruchschutz und
4. dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen.”
„Das sind weitreichende Möglichkeiten, über deren Durchführung aber im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zu beschließen ist“, erläutert Holger Freitag, „damit nicht jeder Einzelne einfach am Gemeinschaftseigentum los-baut, sondern die Gemeinschaft den Überblick über den baulichen Gesamt-zustand des Gemeinschaftseigentums behält.“ Für die erwähnten privile-gierten wie auch für die sonstigen baulichen Veränderungen gibt es nur noch zwei Einschränkungen, die aber wichtig sind: Die Wohnanlage darf nicht grundlegend umgestaltet werden, und die Baumaßnahme darf nicht zur unbilligen Benachteiligung von Wohnungseigentümern führen, die der Maß-nahme nicht zugestimmt haben.
Allerdings: Wer seinen Anspruch auf eine bauliche Veränderung durchsetzt, trägt dafür auch die Kosten – und darf Einbauten, die er alleine bezahlt hat, anschließend auch alleine nutzen.
Während sich die Kosten bei einer KfW-geförderten Rollstuhlrampe am Eingang noch in Grenzen halten können, wird die Installation von E-Lade-stationen erheblich teurer. Zwar fördert auch hier die KfW jeden Anschluss mit 900 Euro, richtig ins Geld gehen aber die Zuleitungen zur Wallbox. Wer das alles bezahlt, wird anschließend auch auf sein alleiniges Nutzungs-recht pochen. In größeren Gemeinschaften wird das schwer zu kontrollieren sein – wobei sich Spätentschlossene nachträglich noch beteiligen können.
Anders ist es bei technischen und energetischen Sanierungen, die zwar nur von einer kleinen Mehrheit beschlossen wurden, aber allen Eigentümern zugutekommen, wie etwa einer sparsamen Heizungsanlage oder einer Dämmung: Sie müssen in der Regel auch von allen bezahlt werden. Der Gesetzgeber will damit vor allem die energetische Sanierung anschieben, um die Klima-ziele zu erreichen.
„Luxussanierungen, bei denen manche Miteigentümer trotz ihrer fehlenden Zustimmung eine Kostenbeteiligung überbürdet bekommen, die sie sich gar nicht leisten können, sind damit aber nicht ohne Weiteres durchsetzbar“, erläutert Holger Freitag. „Der Gesetzgeber verlangt, dass solche Maßnahmen sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren müssen. Ist das nicht der Fall, dann ist die Kostenbeteiligung nicht zustimmender Miteigentümer nur möglich, wenn die bauliche Veränderung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, also doch eine qualifizierte Mehrheit vorliegt.“ Zusätzlich darf die Maßnahme darüber hinaus keine unverhältnismäßigen Kosten verursachen. Die Kostenverteilung kann zwar per Beschluss vom Gesetz abweichend geregelt werden, aber die Schutzregelungen des neuen WEG zu Gunsten von nicht zustimmenden Miteigentümern sind nicht veränderbar: Wer nach dem WEG keine Kosten mittragen muss, kann dazu auch nicht per Beschluss verpflichtet werden.
Das Gesetz verändert damit das Kräftegleichgewicht in Eigentümer-gemeinschaften ganz entscheidend. Dort, wo eine Minderheit bislang sinn-volle Sanierungsmaßnahmen blockieren konnte, öffnen sich neue Spielräume für gesamtgesellschaftlich gewünschte Veränderungen zum Beispiel im Klima-schutz. Dort, wo sich Mehrheiten dafür organisieren lassen, mit immer neuen teuren Baumaßnahmen weniger solvente Miteigentümer zur Aufgabe zu bewegen, werden nicht alle die neuen Möglichkeiten bejubeln. Ob die Neuerungen den Frieden in der Gemeinschaft fördern, wird sich also erst noch zeigen.
Eigentümer sollten deshalb frühzeitig die Initiative ergreifen und qualifizierte und vor allem firmenneutrale Bausachverständige beauftragen, die Substanz zu prüfen und notwendige und sinnvolle Maßnahmen in einem wirtschaftlich tragfähigen Sanierungs- oder Modernisierungsfahrplan zu entwickeln. Mit einer solchen Argumentationsgrundlage lassen sich dann in der Eigentümerversammlung auch langfristige Sanierungspakete in leistbare Teilmaßnahmen aufteilen, Sparpläne aufstellen und Fördergelder organi-sieren. Entscheidend für den Sanierungserfolg sind dabei neben der neutralen und fachkundigen Beratung die richtige Auswahl und Reihenfolge der Baumaßnahmen sowie die laufende Qualitätskontrolle während der Aus-führung. VPB-Hauptgeschäftsführerin Merzyn betont deshalb: „Damit am Ende alle von solchen Maßnahmen profitieren und die Umwelt gewinnt, ist ein rechtzeitiger Überblick über den aktuellen Zustand des Hauses sowie über Chancen und Risiken alternativer Sanierungsszenarien unverzichtbar.“
Die Sorge vieler Verwaltungsbeiräte, bei größeren Umbauarbeiten in die Haftungsfalle zu tappen, relativiert Holger Freitag: „Sind Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig, haben sie nach § 29 Abs. 3 WEG neue Fassung nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Und die Bestimmung der Größe des Verwaltungsbeirats im Beschlusswege überlässt das neue WEG nun den Wohnungseigentümern. Wer die Zukunft der eigenen Immobilie mitgestalten will, ist dort also in einer guten Position dafür.“