Der Expertenrat vom Verband Privater Bauherren:

17.03.2022

Bauland vor dem Kauf gründlich prüfen!

“Wer ein Haus bauen will und auf Grundstücksuche ist, sollte vor dem Kauf einiges klären”, gibt die Hauptgeschäftsführerin des Verbands Privater Bauherren (VPB), Corinna Merzyn zu bedenken. “Freie Grundstücke zu finden, ist vielerorts schwierig geworden, weiß Merzyn. Leider überlassen die meisten Kommunen neues Bauland Bauträgern und Investoren, damit diese es erschließen und vermarkten. Private Bauherren, die nach eigenen Wünschen planen und bauen möchten, haben dabei oft gar keine Chance.”

Am häufigsten finden junge Familien Bauland über die einschlägigen Internetportale sowie über Zeitungsanzeigen. Immer öfter werden Grundstücke mit Nachkriegshäusern zum Abbruch angeboten. Die sind aber meist zu groß und zu teuer. Deshalb muss man sie teilen, um sich Kauf, Abbruch des Altbestands und Neubebauung leisten zu können. Wer ein solches Grundstück ins Auge fasst, der muss zunächst prüfen, ob er den Altbau abbrechen muss oder ob sich der Bestand nicht umbauen lässt. Sonst kann geprüft werden, ob man den Grund teilen und dort anschließend mit ein oder zwei Partnern gemeinsam mehrere Häuser neu bauen darf. Deshalb rät der VPB, zunächst immer erst zum zuständigen Bauamt zu gehen. Nur dort können Interessenten klären, was er auf dem Grundstück baurechtlich tatsächlich machen kann und was nicht.

Bauen ist in Deutschland sehr unterschiedlich geregelt. Im Rahmen des Baugesetzbuches und der einzelnen Landesbauordnungen liegt die Planungshoheit vor Ort immer bei den Gemeinden. Sie regeln mit Hilfe eines Bebauungsplanes, wie wo im Detail gebaut werden darf. Wer sich für ein Grundstück interessiert, der sollte also zunächst immer bei dem betreffenden kommunalen beziehungsweise Kreisbauamt einen Blick in den gültigen Bebauungsplan für dieses Gebiet werfen, so der Rat der VPB-Experten. Die so genannten B-Pläne sind jedermann zugänglich. Immer mehr Gemeinden halten sie auch online einsehbar zur Verfügung.

Aus den Festsetzungen im Bebauungsplan lassen sich alle für den Neubau wichtigen Details herauslesen, angefangen von der Art der Bebauung, über Größe, Höhe und maximal bebaubare Fläche, über Abstandsflächen zum Nachbarn und Baufenster, bis hin zur Firstrichtung und Traufhöhe des neuen Hauses. Manchmal regelt der Bebauungsplan auch, wie die Einfriedung auszusehen hat, gelegentlich wird er durch eine Gestaltungssatzung ergänzt, die unter Umständen sogar Dachfarben oder ähnliches festlegt.

“Je nach den Festsetzungen im Bebauungsplan zeigt sich auch, ob das betreffende Grundstück überhaupt geteilt und mit mehreren Häusern bebaut werden kann. Nicht immer ist das möglich”, weiß Merzyn. Weil der Bebauungsplan aber kommunales, geltendes Recht ist, kann er nicht umgangen werden. Befreiungen sind so gut wie nicht zu erlangen, Ausnahmeregelungen müsste der Plan selbst vorsehen. Viele Bebauungspläne erlauben heute allerdings ausdrücklich die so genannte Nachverdichtung, also die Bebauung großer Parzellen mit mehreren Reihen- oder Doppelhäusern. “Ausschlaggebend ist immer, was im B-Plan steht.”

“Gibt es für das betreffende Wohngebiet keinen gültigen Bebauungsplan, muss die Planung nach Paragraph 34 des Baugesetzbuches erfolgen“, erläutert Holger Freitag, Vertrauensanwalt des VPB. Wird nach Paragraph 34 gebaut, müssen sich Neubauten nach den vorhandenen Bestandsbauten richten. “In solchen Fällen muss die zuständige Baubehörde den Einzelfall abwägen”, erklärt Freitag. Um rechtsverbindlich Auskunft zu bekommen, muss der zukünftige Bauherr dazu in der Regel eine kostenpflichtige Bauvoranfrage beim Amt einreichen.

Kann das Grundstück geteilt werden, müssen die neuen Grenzen eingemessen werden. Fachleute sprechen heute von der “Zerlegung”. Das ist in jedem Fall eine hoheitliche Aufgabe, die, je nach Bundesland, entweder vom Vermessungsamt oder einem amtlich bestellten Vermessungsingenieur übernommen wird. Beide werden nach Gebührenordnung bezahlt. Die Listen der zugelassenen Vermessungsingenieure werden in der Regel bei den Bau- beziehungsweise den Vermessungsämtern geführt.

Angesichts der vielen im Vorfeld zu klärenden Fragen, bei denen fachliches Knowhow und jahrelange Erfahrung sehr hilfreich sind, sollten sich angehenden Bauherren professionell beraten lassen. Die Bauherrenberater im VPB begleiten angehende Bauherren bei diesen komplexen Projekten.