Der Expertenrat vom Verband Privater Bauherren:

17.07.2024

Individuelle Wünsche im Schlüsselfertigbau

Was Verbraucherbauherren  beachten müssen  Wer sich für den Bau eines eigenen  Hauses entscheidet, darf erwarten,  dass die Planung den individuellen  Wünschen und Vorstellungen gerecht  wird – auch im Schlüsselfertigbau.  Die Branchenunternehmen kommen  ihren Kunden natürlich gern entgegen:  Das ohne Keller angebotene Fertighaus  soll unterkellert werden? Kein  Problem! Oft empfiehlt das mit der  Errichtung des Hauses beauftragte  Unternehmen der Bauherrschaft, für  den Bau des gewünschten Kellers ein  anderes Unternehmen zu beauftragen. 

Doch genau dann ist Vorsicht angesagt.  Denn in solchen Fällen gehen  ahnungslose Bauherren unwägbare  Risiken ein, die schlimmstenfalls teure  Konsequenzen nach sich ziehen  können. Sind Planung und Bau des  gewünschten Kellers nicht Teil des  Bauvertrags, sollten Bauherren unbedingt  darauf drängen, diese Leistungen  in den Bauvertrag aufzunehmen.  Denn nur so deckt der mit einem  Verbraucherbauvertrag gesetzlich  verbindliche Verbraucherschutz auch  diesen Teil des Bauwerks rechtssicher  ab. Mit einer freihändigen Vergabe  der Leistung an eine weitere Firma  oder an ein Subunternehmen riskieren  Bauherren diesen Schutz, denn  der für die Inanspruchnahme von  besonderen Verbraucherschutzrechten  nötige Verbraucherbauvertrag  beschränkt sich auf das Haus; der  Keller ist darin nicht berücksichtigt. 

Ob, und wenn ja, unter welchen Umständen  der Kellerbauvertrag wie ein  Verbraucherbauvertrag zu behandeln  ist – etwa wenn Fertighausunternehmen  und Kellerbaufirma ständig wirtschaftlich  eng zusammenarbeiten –,  ist in der Rechtsprechung bislang  ungeklärt. Dass eine Hausbaufirma  auf die langjährige Zusammenarbeit  mit der Kellerbaufirma verweisen  kann, bietet Bauherren daher keine  Sicherheit. 

Doch gerade die Schnittstelle von  Keller und Haus ist erfahrungsgemäß  sehr fehleranfällig und verlangt eine  sorgfältige Planung, bei der der Bebauungsplan,  das Geländeprofil, der  Boden und die gewünschte spätere  Nutzung des Kellers ebenso zu berücksichtigen  sind wie die Entwässerung,  die Platzierung und Höhe der  Lichtschächte und die Verbindung mit  den Außenanlagen. Vor allem können  Mängel bei der Kellerplanung später zu  manifesten Schäden am Haus selbst  führen. Dies trifft insbesondere auf  wasserdichte Keller zu, die meist als  sogenannte „Weiße Wanne“ ausgeführt  werden. Wenn hier der Lichtschacht  nicht druckwasserdicht angeschlossen  ist, keine Rückstausicherung  Individuelle Wünsche im  Schlüsselfertigbau  hat oder mit der Oberkante tiefer als  die Terrasse oder das anschließende  Gelände liegt, kann Niederschlagswasser  oder aufstauendes Sickerwasser  in das Gebäude gelangen und  langfristig teure Schäden verursachen. 

Ein Laie ist mit den technischen Details  einer fachgerechten Kellerplanung  naturgemäß überfordert und kann  kaum einschätzen, ob die Ausführungspläne  der Kellerbaufirma exakt  mit den Plänen des Fertighausherstellers  abgestimmt sind. Kommt es  jedoch früher oder später zu Baumängeln  oder Schäden am Gebäude,  wird es für die betroffenen Bauherren  schwer, die dafür verantwortliche  Firma in Haftung zu nehmen. Ob das  Kellerbauunternehmen oder der  Fertighausanbieter geschludert hat,  müssen dann teure Gutachter klären.  Das Nachsehen haben die Bauherren.  Schon deshalb sollten Bauherren, die  eine Schlüsselfertigbaufirma mit dem  Bau ihres Hauses beauftragen, unbedingt  darauf achten, dass der Bauvertrag  alle baulich erforderlichen  sowie individuell gewünschte Leistungen  enthält. Die beste Unterstützung  erhalten sie bei unabhängigen  Bausachverständigen des VPB im  Regionalbüro vor Ort.