Der Expertenrat vom Verband Privater Bauherren:

10.09.2024

Gekauft wie gesehen: Altbau, Neubau, Schwarzbau?

Viele, die mit einer gebrauchten Immobilie liebäugeln, richten ihre Aufmerksamkeit gern auf das Ausbau-Potenzial. Doch dabei gibt es einiges zu beachten.

Die Nachhaltigkeitswende am Bau steht unter dem Motto „Umbau vor Neubau“ und zielt auf die Weiterentwicklung von Bestandsgebäuden. Doch auch die hohen Grundstücks- und Baupreise tragen dazu bei, dass private Kaufinteressenten verstärkt Altbauten in den Blick nehmen. Viele, die mit einer gebrauchten Immobilie liebäugeln, richten ihre Aufmerksamkeit gern auf das Ausbau-Potenzial: Könnte der Dachboden nicht in ein lichtdurchflutetes Gästeapartment oder in ein Spielzimmer für die Kinder verwandelt werden? Lässt sich im Souterrain womöglich ein Home Office einrichten?

Nicht selten werden solche baulichen Aufwertungen dann in Eigenleistung vollbracht, in der Annahme, dass die Nutzung der brachliegenden Potenziale allein im Ermessen des Eigentümers liege. Das kann teuer werden, warnt der Verband Privater Bauherren e.V. (VPB). Denn auch ein Bestandsbau muss den öffentlich-rechtlichen Anforderungen der Landesbauordnung genügen und die Auflagen des geltenden Bebauungsplanes einhalten. Dazu gehören die Vorgaben zu Grundflächenzahl (GRZ), also dem Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und überbauter Fläche, sowie zur Geschossflächenzahl (GFZ), dem Verhältnis zwischen Geschossfläche zu Grundstücksfläche. Wenn ein Eigentümer einen laut ursprünglicher Baugenehmigung nicht zur Nutzung vorgesehenen Dachbereich als Studio, Gästezimmer oder Büroraum ausbaut, schafft er damit ein nutzbares Geschoss, so Dipl. Ing. Marc Ellinger. „Der dadurch erzielte Zugewinn an Geschossfläche kann bereits dazu führen, dass die vorgegebene GFZ überschritten wird.“ Wer sich diese Aufwertung nicht von der zuständigen Baubehörde genehmigen lässt, bewohnt nach erfolgreichem Abschluss der Baumaßnahme plötzlich – wissentlich oder unwissentlich – ein irreguläres Gebäude.

Auf solche Details – je nach Nutzung gehören etwa auch Mindestraumhöhen und notwendige Fenster dazu  – sollten auch Käufer von Altbauten achten, rät Ellinger. Wer sich über ein bereits ausgebautes Dachgeschoss freut, sollte sicher gehen, dass es sich dabei nicht um einen „Schwarzbau“ handelt. Mit der beim Besitzerwechsel gängigen Formel „gekauft wie gesehen“ übernehmen die neuen Eigentümer auch die etwaigen Rechtsfolgen solcher ungenehmigten Ausbauten, es sei denn, dem Verkäufer ist arglistige Täuschung gerichtsfest nachzuweisen. Die Folgen reichen von der verpflichtenden Forderung nach Nachtragsbaugenehmigungen bis hin zu Rückbau bzw. Abbruch von Gebäuden oder Gebäudeteilen.

Käufer sind deshalb gut beraten, einen unabhängigen Sachverständigen zu Rate zu ziehen, der Baugenehmigungsunterlagen prüft und mit der Ist-Situation vor Ort abgleicht. Ob sich irregulär errichtete Strukturen – dazu können auch überdachte Terrassen oder Wintergärten gehören – auf einem Grundstück befinden, lässt sich schon anhand des amtlichen Lageplans ermitteln. Weicht die tatsächliche Bebauung vom Lageplan ab,  kommen die Bauherren um eine Klärung des Sachverhalts nicht umhin. Die beste Unterstützung finden sie im VPB-Regionalbüro vor Ort.