Der Expertenrat vom Verband Privater Bauherren:

08.02.2021

Sicherheiten für private Bauherren sind unverzichtbar

Eine mit Wasser vollgelaufene Baugrube, einsturzgefährdete Nachbarhäuser, evakuierte Anwohner, unterbrochene Versorgungsleitungen für Strom, Wasser, Gas und Wärme sowie wechselseitige Schuldzuweisungen von Behörden, Bauunternehmern, Eigentümern und Nachbarn – das Bau-Desaster in Berlin Köpenick hat viele private Bauherren verunsichert, die nun wissen wollen, welche Risiken in solchen Fällen für sie bestehen. Bei Eigentumswohnungen, die bereits teilweise verkauft sind, stellt sich für die privaten Erwerber die Frage, ob sich nur Einzugstermine verschieben oder sogar die Insolvenz eines Bauträgers droht. Im schlimmsten Fall sitzen sie auf einer halbfertigen Ruine, bei der einige nicht verkaufte Wohnungen noch dem Bauträger gehören und das Fertigbauen nur mit enormen Verzögerungen und teuren Nachzahlungen möglich ist. Der Verband Privater Bauherren (VPB) fordert deshalb seit langem, endlich mehr Sicherheiten für Bauträgerobjekte, damit Verbraucherbauherren nicht ihre Ersparnisse verlieren können. Verbraucherbauherren sollten für einen solchen GAU unbedingt vorsorgen, rät der VPB.
Der Vertrag mit dem Bauträger sollte unbedingt unabhängig geprüft werden. Im Bauträgervertrag sollten sich Erwerber auch eine regelmäßige Baukontrollen durch einen unabhängigen Sachverständigen vorbehalten.
Unabhängige Bausachverständige sind dabei unverzichtbare Helfer, die auch beurteilen können, ob der Bautenstand für die nächste Rate erreicht ist, damit keine unfreiwilligen Überzahlungen drohen. Und schließlich ist ein großzügig bemessener Zeitpuffer bei der Planung des Einzugstermins sinnvoll.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn etwa für den Kellerbau eine Baugrube ausgehoben und damit möglicherweise die Stabilität benachbarter Gebäude beeinträchtigt wird. Nach § 909 BGB ist die Vertiefung des Baugrundstückes verboten, wenn dadurch der Boden des Nachbargrundstücks seine Stütze verliert. Dabei legen die Gerichte das Merkmal der Vertiefung weit aus.
Ob Erwerber dann einen Schadensersatzanspruch haben, wenn sie erst später einziehen können und ob dieser durchsetzbar ist, ist eine andere Frage. Je nach Verzögerungsdauer kann aber auch das ein ernstes Problem werden, denn nach dem neuen Bauvertragsrecht ist eine Kündigung des Bauträgervertrages - auch eine aus wichtigem Grund - nicht mehr möglich. Und ein Rücktritt ist in aller Regel keine Option: wenn schon Abschlagszahlungen geleistet wurden, besteht bei Rücktritt vom Bauträgervertrag zwar ein Anspruch auf deren Rückzahlung. Wenn der Bauträger dann aber insolvent wird, wird dieser Anspruch in vielen Fällen bestenfalls nach Jahren anteilig bedient. Die Abschlagszahlungen sind dann wirtschaftlich betrachtet meist fast komplett verloren – von Problemen mit dem Immobiliendarlehensvertrag mal ganz abgesehen.
Besser ist es also, sich vor Vertragsabschluss gründlich beraten zu lassen und auch während der Bauphase selbst durch Experten prüfen zu lassen ob alles nach Plan läuft.