Der Expertenrat vom Verband Privater Bauherren:

13.04.2021

Mängel am Gemeinschaftseigentum - wie lange haftet Bauträger?

Mängelbeseitigung in der Eigentümergemeinschaft ist ein Dauerstreitthema, vor allem dann, wenn der Mangel an Gebäudeteilen auftritt, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Dabei geht es oft um die Frage, wie lange der Bauträger haftet, so die Beobachtung der Experten im Verband Privater Bauherren (VPB).
Zunächst gilt: Wenn ein Bauträger die einzelnen, durch Teilungserklärung aufgeteilten Wohnungen an die Erwerber veräußert, dann erwirbt jeder Käufer sowohl das Sondereigentum als auch die Rechte am Gemeinschaftseigentum und hat somit einen Anspruch auf Mängelfreiheit an beidem. Damit muss jeder einzelne Eigentümer neben seinem Sondereigentum auch das Gemeinschaftseigentum abnehmen. Eigentümer sollten vor der Abnahme Sachverständige zur Kontrolle hinzuziehen und die Beseitigung von Mängeln regeln. Aus Sicht des Bauträgers beginnt erst mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den letzten Erwerber die fünfjährige Gewährleistungsfrist.
Nur: In großen Anlagen mit vielen Erwerbern kann es zu großen zeitlichen Verzögerungen bei den Abnahmen kommen. Der BGH sieht Bauträgerobjekte auch zwischen zwei und drei Jahre nach Fertigstellung häufig noch als neu hergestellt an. Für die Käufer kann eine solche gestufte Abnahme durchaus Vorteile haben, weil damit die Verjährungsfrist für die Gewährleistung hinausgeschoben wird. Daran haben jedoch Bauträger kein Interesse. Sie versuchen daher, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu vereinfachen. „So sahen beispielsweise einzelne notarielle Kaufverträge über Eigentumswohnungen im Bauträgermodell vor, dass ein vom Bauträger bestellter Sachverständiger zur Abnahme ermächtigt wird und diese im schlimmsten Fall vom Erwerber nicht einmal widerrufen werden kann“, erklärt Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbandes Privater Bauherren. „Diese und vergleichbare Regeln wurden vom BGH kassiert. Seither rätseln die Juristen, wie lange in solchen Fällen der Bauträger dann Mängel am Gemeinschaftseigentum beseitigen muss.“
Die von einem solchen Sachverständigen auf Grundlage einer unwirksamen Regelung erklärte Abnahme ist nichtig. Die Erwerber haben sich aber rechtsirrig darauf verlassen, es habe schon eine Abnahme gegeben. Sie sind rügelos in ihr Sondereigentum eingezogen und haben das Gemeinschaftseigentum benutzt. Üblicherweise wird der Einzug als konkludente Abnahme gewertet. „Dies kann in dieser Konstruktion jedoch nicht gelten. Niemand erklärt eine Abnahme erst ausdrücklich und dann nochmal schlüssig“, betont Holger Freitag.
Mangels Abnahme fängt dann aber die Verjährung der Mängelrechte, insbesondere des Nachbesserungsrechts nicht an zu laufen. Haftet der Bauträger unendlich? Kann er irgendwann aus Treu und Glauben verlangen, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden? Die Entscheidungen der Gerichte zu dieser Frage fallen bislang unterschiedlich aus. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Köln vom 12. August 2020 (Az. 19 U 5/20) ist ein Bauträger längstens zehn Jahre nach Vertragsschluss zur Beseitigung von Mängeln verpflichtet, wenn keine Abnahme stattgefunden hat und auch sonst keine Abnahmesurrogate oder Ausnahmen vom Abnahmeerfordernis vorlagen. Das Oberlandesgericht Hamm hatte am 30. April 2019 dazu anders ausgeführt (Az. 24 U 14/18).
Erwerbern von Eigentumswohnungen ist damit wenig geholfen. Wenn Sie in die Situation geraten, dass ein Bauträger die Mängelbeseitigung mit Verweis auf die Verjährung ablehnt, sollten sie auf jeden Fall einen Rechtsanwalt im Netzwerk des VPB aufsuchen und klären lassen, ob die vermeintliche Abnahme überhaupt wirksam ist.