Der Expertenrat vom Verband Privater Bauherren:

15.06.2021

Zweitwohnung im Grünen vor dem Kauf kritisch prüfen

Immer mehr Städter ziehen aufs Land. Nicht nur, weil sie dort noch bezahlbare Immobilien oder Baugrund finden, sondern auch um übers Wochenende einfach mal ins Grüne zu kommen. Die Corona-Pandemie mit ihren Einschränkungen hat den Wunsch nach Wochenende- und Ferienhäusern in Deutschland gefördert. Gesucht sind aktuell Bestandsimmobilien im ländlichen Umfeld der Ballungszentren. Ein bis zwei Autostunden vom Lebensmittelpunkt Großstadt entfernt liegen die begehrten Objekte. Immer öfter werden die Sachverständigen im Verband Privater Bauherren (VPB) mit der Beurteilung solcher Immobilien beauftragt. Oft handelt es sich um schon länger leerstehende Wohnhäuser oder Höfe mit erheblichem Sanierungsbedarf, der weit über Heimwerkermöglichkeiten hinausgeht. Die Sanierung kommt in der Regel teurer, als zunächst vermutet - und in Makler-Dossiers beschrieben.

“Kaufinteressenten sollten sich nicht vom äußeren Schein blenden lassen”, rät VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag. “Gerade jetzt im Frühling, wo alles grünt und blüht, wirken sogar stark sanierungsbedürftige Immobilien romantisch und wie das perfekte Pendant zur eigenen schicken Neubauwohnung in der Stadt. Ist der Preis dann auch noch günstig, greifen viele zu. Aber wer eine Zweitwohnung kauft, sollte sie mindestens so kritisch prüfen wie den Erstwohnsitz. Das selbstgenutzte Wochenend- oder Ferienhaus ist ein Luxus, der auch schnell zum finanziellen Klotz am Bein werden kann.”

Deshalb ist es sinnvoll, wenn Kaufinteressenten schon im Vorfeld einige Fragen familienintern klären und dann erst mit der Besichtigungstour beginnen. So vermeiden sie Fehlentscheidungen unter Zeitdruck. Denn auch die Zweitimmobilien am Rande der Ballungszentren sind zunehmend gesucht – bis hin zum Bieterkrieg. Die wichtigsten Fragen lauten: Was können wir uns finanziell leisten: Kaufpreis, Sanierung, laufender Unterhalt? Wollen wir auf Dauer die Immobilie selbst nutzen oder treibt uns aktuell nur die coronabedingte Sehnsucht nach Natur? Dann wäre vielleicht ein Mietobjekt für einige Zeit sinnvoller. Können wir die Immobilie irgendwann vermieten und damit vielleicht sogar Geld verdienen? Mieteinnahmen müssen versteuert werden. Kurzzeitvermietung ist nicht überall erlaubt. Wer kümmert sich um das Wochenend- und Ferienhaus, wenn wir mal nicht da sind? Wer entdeckt und behebt dann schnell den Wasserrohrbruch, wer kehrt bei Schneefall die Straße vorm Haus und wer nimmt regelmäßig die Werbung aus dem Briefkasten?

Eine Frage stellen sich viele gar nicht: Sind sie am Standort der Immobilie als nur zeitweise Bewohner überhaupt willkommen? Immer mehr Gemeinden, gerade in attraktiven Lagen und am Rande von Naturschutzgebieten, beklagen den monatelangen Leerstand der als Feriendomizil genutzten Immobilien in ihren Straßen und belegen sie mit entsprechend hohen Zweitwohnungssteuern. Schließlich muss die kommunale Infrastruktur finanziert werden. Auch die sollten Kaufwillige in ihre Kalkulation einbeziehen. Außerdem müssen sich Käufer auf ihre Umgebung einlassen: Auf dem Land krähen Hähne, bellen Hunde, werfen Bauern an Erntetagen den Mähdrescher bei Sonnenaufgang an oder mähen auch mal die Nacht durch. Wer sich daran stört, sollte dort nichts kaufen.

Der größte Kostenfaktor neben dem Kauf der Immobilie ist die nötige Sanierung. Kaufwillige sollten die Immobilie deshalb unbedingt vor dem Kauf von unabhängigen Experten prüfen lassen, damit sie eine realistische Einschätzung des Immobilienwerts und der zu erwartenden Sanierungskosten bekommen. Viele Häuschen und kleine Hofreiten müssen nämlich von Grund auf modernisiert werden, um heutigem Wohnkomfort zu entsprechen. Die Erneuerung von Elektrik, Wasserleitungen und Heizungssystem allein kann da schon den Kaufpreis der Immobilie verdoppeln. In der Regel sind auch neue Fenster, Außenanstrich und Dachdeckung fällig. Sinnvoll ist dann meist auch eine Dämmung, eben alles aus einem Guss. Oft stehen auch die Denkmalpfleger auf der Matte, denn gerade die alten Objekte in den entlegenen Ortschaften sind häufig noch original erhalten und stehen deshalb unter Denkmalschutz. Die erhaltenswerten Objekte sind inzwischen bundesweit lückenlos erfasst. Eine Nachfrage beim zuständigen Bauamt bringt hier schnell Planungssicherheit. Besuche im Bürgermeisteramt und in der zukünftigen Nachbarschaft helfen ebenfalls bei der Entscheidung für oder gegen ein Objekt.