Der Expertenrat vom Verband Privater Bauherren:

15.07.2021

Zuerst immer das Grundstück kaufen!

Mit der Angst vor steigenden Kosten und dem Wunsch nach einem Haus möglichst im Grünen feuern Bauwillige den Immobilienmarkt zusätzlich an. Gesucht werden Bauland und gebrauchte Immobilien zum Umbau oder Abbruch. Um in den Besitz eines Grundstücks zu kommen, hoffen viele angehenden Bauherren auf Baufirmen, die ihnen Haus und Grund aus einer Hand anbieten. Offerten gibt es, nicht alle sind seriös, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB). Kaufwillige sollten sich unabhängig beraten lassen, bevor sie sich auf einen Abschluss einlassen.

Beim Modell “Haus und Boden aus einer Hand” handelt es sich in der Regel um das klassische Bauträgermodell. Bauherren sind die Bauträger selbst, nicht die zukünftigen Eigentümer. Verträge für ein Haus vom Bauträger müssen – wegen des im Gesamtpaket enthaltenen Grundstücks – immer über den Notar abgeschlossen werden. Ein Verstoß gegen dieses Formgebot macht den Vertrag insgesamt nichtig.

Aber es gibt auch andere Offerten, bei denen Haus und Grund in irgendeiner Form aneinander gekoppelt werden. “Bei manchen dieser Angebote ist sehr fraglich, ob sie nicht der notariellen Beurkundungspflicht unterliegen oder ob ihr Hauptzweck in der Umgehung von Grunderwerbsteuer besteht. Sie können Bauherren in echte Schwierigkeiten bringen”, warnt VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag und rät dazu, Koppelangebote immer genau prüfen zu lassen

Weil vor allem Baugrundstücke Mangelware sind, unterbreiten die Verkaufsteams mancher Schlüsselfertigfirmen den Bauwilligen seltsame Offerten: Zum Beispiel den Abschluss eines Bauvertrags für ein schlüsselfertiges Haus, gekoppelt mit der mündlichen Zusage für ein Grundstück. Nur: Der Bauvertrag liegt schnell zur Unterzeichnung vor, vom Grundstückskaufvertrag dagegen keine Spur. Darauf sollten sich Bauherren niemals einlassen, raten VPB-Experten. Wer bauen will, braucht in jedem Fall ein Grundstück!

Auch die Sorge der Bauherren vor steigenden Baupreisen versuchen clevere Verkäufer mit ähnlichen Angeboten zu umschiffen und bieten an, Bauverträge jetzt zu schließen, um sich die Preise für später zu sichern. Auch bei diesen Offerten fehlt in der Regel das Grundstück. Das ist hochriskant, warnt der VPB, denn niemand weiß, ob, wann und wo er passendes Bauland findet. Zwar haben private Bauherren ein Widerrufsrecht und können vom Verbraucherbauvertrag zurücktreten, aber die Widerrufsfrist beträgt nur 14 Tage ab Vertragsabschluss. So schnell findet niemand aus dem Stand ein passendes Baugrundstück. Und falls doch, steigt unter Zeitdruck wahrscheinlich der Bodenpreis noch einmal kräftig an und macht die erhoffte Ersparnis durch den Bauvertrag wieder zunichte.

Hinzu kommt: Das ausgesuchte Haus muss in jedem Fall zu dem passen, was baurechtlich auf dem Grundstück erlaubt ist. Das funktioniert längst nicht immer. Muss das Haus umgeplant werden, wird es automatisch teurer. Brauchen die Bauherren eine Ausnahmegenehmigung, belastet auch die zusätzlich das Budget - sofern sie sie bekommen.

Eine weitere Möglichkeit, an Grund und Boden zu kommen, ist der Kauf eines Altbaus zum Abbruch. Auch hier sollten Bauherren unbedingt vor Vertragsabschluss klären, ob der ins Auge gefasste Neubau auf dem Grundstück überhaupt gebaut werden darf. Der Altbau hat Bestandsschutz. Der Neubau muss aber unter Umständen den Vorgaben eines jüngeren Bebauungsplanes untergeordnet werden. Ein Gang zum Amt bringt hier schnell Klarheit. “Problematisch ist bei Abbruchgrundstücken meist die Grenzbebauung. Nicht immer darf noch einmal auf die Grenze gebaut werden. Eventuell sind auch für den Keller Abgrabungen nötig, zu denen das Nachbargrundstück erst einmal - teuer - abgefangen werden muss. Die Kosten tragen natürlich die Bauherren. Fraglich ist auch, ob die Nachbarn den Bauarbeitern auf ihrem Grundstück ausreichend Arbeitsraum zugestehen. Diese Probleme können geklärt werden, führen unter Zeitdruck aber in der Regel zu Mehrkosten und Ärger mit den Anrainern”, weiß Holger Freitag.

Nach Erfahrung der VPB-Berater weisen die Verkäufer der Baufirmen die Bauherren auf solche Probleme oft gar nicht hin. Sie stehen auf dem Standpunkt: “Der Grundstückskauf ist Sache der Bauherren, die Firma liefert nur das Haus.” Und tatsächlich sind Bauherren für das große Ganze selbst verantwortlich. Sie müssen sich um alles selbst kümmern, auch beim Schlüsselfertigbau. Dazu brauchen sie unabhängige Beratung, damit sie als Laien rechtzeitig erfahren, worauf sie achten müssen.

Wie kommen Bauherren heutzutage an Grundstücke? Oft haben Eltern oder Freunde noch üppige Parzellen. Junge Familien können klären, ob sie als Hinterlieger dazu bauen dürfen. Auch die Erschließung von innerstädtischen Brachen bietet sich an. Solche Projekte sind zwar für einzelne Bauherren meist zu groß, aber Baugruppen können sie stemmen. Entsprechende Baugruppen gibt es inzwischen landauf landab. Erbbaugrundstücke vergeben Kirchen und Kommunen vor allem an junge Familien. Auch hier lohnt sich die Recherche. Manche Gemeinden unterstützen junge Familien mit günstigem Bauland. Die Vergabe ist in der Regel an Bedingungen gekoppelt. Auch wer auf dem freien Markt Glück hat, sollte nicht vorschnell zuschlagen. Der Hausbau und die Kosten stehen und fallen immer mit dem Baugrund: wird auf Sand gebaut, auf Torf oder Fels? Gefährden Hochwasser, drückendes Wasser oder Erdbeben die Standsicherheit? Macht Radon vor Ort den Bau eines entsprechend aufwändigen Kellers nötig? Erst, wenn das alles feststeht, kann geplant werden. Ein Baugrundgutachten ist die wichtigste Voraussetzung für jede seriöse Planung.