Der Expertenrat vom Verband Privater Bauherren:

22.09.2021

Kostenübernahme bei Mängelbeseitigungen

Immer wieder berichten Bauherren nach der Abnahme ihres Hauses davon:
Unternehmen verlangen auf eine Mängelrüge hin, dass die Bauherren
eine Kostenübernahme erklären, wenn sich herausstellen sollte, dass das
Unternehmen selbst nicht für den Mangel verantwortlich ist. Hierzu verweist
der Verband Privater Bauherren auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs
(BGH) vom 2. September 2010 zum Aktenzeichen VII ZR 110/09. Demnach darf
der in Anspruch genommene Auftragnehmer „Maßnahmen zur Mängelbeseitigung
nicht davon abhängig machen, dass die Auftraggeber eine Erklärung abgeben,
wonach sie die Kosten der Untersuchung und weiterer Maßnahmen für den Fall
übernehmen, dass der Auftragnehmer nicht für den Mangel verantwortlich
ist.”
Was also können private Bauherren tun, wenn nach Abnahme ein Mangelsymptom
auftritt und sie nicht sicher wissen, was die Ursache sein kann? Holger
Freitag, Vertrauensanwalt des VPB, erläutert: „Zunächst muss die eigene
Verursachung ausgeschlossen werden. Kommt das Wasser im Keller aus dem undichten
Waschmaschinenschlauch, waren es die spielenden Kinder? Wenn solche
für Baulaien einfach prüfbaren Möglichkeiten ausscheiden, ist eine
Mängelanzeige fällig. Diese sollte an den verantwortlichen Unternehmer gehen.
Hier wirkt sich vorteilhaft aus, wenn man mit einem Generalunternehmer
(der womöglich das Haus auch geplant hat) gebaut hat. Denn dieser ist
für die gesamte Bauleistung verantwortlich und muss selbst herausfinden,
welcher seiner von ihm beauftragten Unternehmen den Mangel nun verursacht
hat. Ansonsten können die Bauherren den Mangel allen möglicherweise verantwortlichen
Unternehmern anzeigen und sie auf die offene Frage der Verantwortlichkeit
hinweisen, sagt VPB-Vertrauensanwalt Freitag.
Legt dann einer der Unternehmer eine Kostenübernahmeerklärung vor, sollte
man sich des Risikos bewusst sein, dass bei Unterzeichnung darin eine Zustimmung
zur Kostenübernahme gesehen werden könnte und weiterer Streit
droht. Auf jeden Fall sollte nicht gleich auch eine Erklärung abgegeben
werden, die auch eine Reparatur beauftragt. Denn oft sind noch nicht die
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Voraussetzungen für eine sogenannte Selbstvornahme gegeben. Darunter versteht
man das Recht der Bauherren, nach Mängelrüge und erfolglosem Ablauf
einer gesetzten angemessenen Nachbesserungsfrist gegenüber dem verantwortlichen
Unternehmer, den Mangel selbst zu beseitigen und von ihm die Erstattung
der dafür verauslagten Kosten zu verlangen.
Statt zu unterzeichnen, sollten die Verbraucher dann aber eigene, unabhängige
Sachverständige mit der Erkundung von Ursache und Umfang möglicher
Mängel, auf die das Mangelsymptom deutet, beauftragen, erklärt Rechtsanwalt
Freitag. Deren Kosten sind dann Mangelfolgeschäden, die derjenige Unternehmer
zu tragen hat, der für den Mangel verantwortlich ist (z. B. BGH
Urteil v. 13. Sept. 2001 zum Az. VII ZR 392/00). Auch darauf sollte man in
der Mangelanzeige schon hinweisen.
Dieselbe Vorgehensweise eignet sich auch, wenn die Unternehmen auf die
Mängelrüge überhaupt nicht reagieren. Unabhängige Sachverständige helfen,
den verantwortlichen Unternehmer festzustellen, die Beweislage zu sichern
und auch die Angemessenheit der Fristsetzung für die Mangelbeseitigung zu
bestimmen. Nach Ablauf einer angemessenen Nachbesserungsfrist können die
Bauherren die oben erwähnte Selbstvornahme in die Wege leiten. Alternativ
können sie zum Beispiel auch einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung
durch ein anderes Unternehmen verlangen und sind so nicht mehr auf
die Kooperationsbereitschaft des mangelhaft arbeitenden Unternehmers angewiesen.
Kommt es zum Prozess, sind Sachverständigengutachten hier dann
meist unvermeidlich. Kommt es zum Prozess, sind Sachverständigengutachten
hier dann meist unvermeidlich. Dabei sind auch die Gutachten, die die Bauherren
im Vorfeld selbst beauftragt haben, vom Gericht angemessen zu würdigen,
selbst