Der Expertenrat vom Verband Privater Bauherren:

12.07.2023

Bestandsbauten werden oft gekauft wie besehen

Alte Häuser haben Schönheitsfehler und Mängel. Viele Käufer merken das erst nach dem Einzug und fragen sich dann: Muss das nicht noch der Verkäufer in Ordnung bringen? Hätte er mich darauf nicht hinweisen müssen? Nein, meint dazu der Verband Privater Bauherren (VPB), nicht, wenn im Kaufvertrag die Gewährleistungsansprüche wirksam ausgeschlossen wurden. Formulierungen wie „gekauft wie besehen” deuten darauf hin. Eine Gewährleistung für etwaige Mängel gibt es dann nicht. Juristen haben dazu einen flotten Spruch: „Augen auf: Kauf ist Kauf!” Auf offensichtliche Mängel wie feuchte Wände beispielsweise muss der Verkäufer nicht hinweisen, sie sind ja zu sehen. Allerdings muss der Eigentümer Fragen offen beantworten und er darf ihm bekannte – erhebliche – Mängel im Vorfeld auch nicht verschweigen. Erhebliche Mängel sind so gravierend, dass sie den Käufer vom Kauf abhalten könnten. Dazu zählen beispielsweise Asbest im Haus oder Schwammbefall. Manchmal reicht sogar ein Verdacht; so hat die Rechtsprechung schon einen Blindgängerverdachtspunkt auf dem Nachbargrund für offenbarungspflichtig gehalten (OLG Hamm Beschluss vom 28.1.2022 zum Az. 22 U 28/22). Das setzt natürlich voraus, dass der Verkäufer selbst die Probleme kennt. Mancher, der ein ererbtes Haus verkauft, hat keine Ahnung, was sich darin verbirgt. Verschweigt der Käufer schwerwiegende Probleme, handelt er arglistig, und der Käufer kann nachträglich die Beseitigung der Mängel vom Verkäufer verlangen. Im Extremfall kann der Käufer den Hauskauf rückabwickeln. Das ist allerdings ein mühsamer Weg. Er kostet Zeit und endet häufig vor Gericht, weil der Käufer dem Verkäufer Arglist nachweisen muss, was nicht immer ohne weiteres gelingt. Besser ist vorbeugen: Käufer sollten sich bei der Besichtigung der Immobilie vom unabhängigen Bausachverständigen begleiten lassen.