Der Expertenrat vom Verband Privater Bauherren:

17.07.2024

Was einer Einliegerwohnung zu beachten ist

Es gibt viele Gründe, über die Einrichtung einer Einliegerwohnung im eigenen Haus nachzudenken. Mal sin des veränderte Lebensumstände, wenn etwa die Kinder ausgezogen sind oder der verwitwete Schwiegervater eine neue Bleibe in Familiennähe sucht, mal ist ein nahegelegener Wohnraum für eine 24-Stunden-Pflegekraft nötig. Doch auch wirtschaftliche Überlegungen können eine Rolle spielen. Dann kann der zusätzlich vorhandene Raum beispielsweise als Ferienapartment oder Studentenwohnung vermietet werden.
 
Doch für die Schaffung einer Einliegerwohnung müssen auch einige Anforderungen beachtet werden. So befindet sich die Einliegerwohnung zwar unter demselben Dach wie der Hauptwohnbereich, bildet aber eine separierte, in sich abgeschlossene Einheit mit einen eigenen Zugang, hinreichender Tageslichtversorgung sowie Wände und Decken, die den üblichen Anforderungen an Schall und Brandschutz genügen müssen.

Ob ein Haus die nötigen baulichen Voraussetzungen für die Einrichtung einer Einliegerwohnung mitbringt, kann am besten ein unabhängiger Bausachverständiger einschätzen. Je nach Bundesland ist auch eine Baugenehmigung erforderlich: Manche Landesbauordnungen schreiben eine Baugenehmigung vor, andere nicht. Ähnlich verhält es sich mit der jeweils maximal zulässigen Größe der Einliegerwohnung, die meist im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche ermittelt wird.

Bei Neubauvorhaben ist es durchaus ratsam, schon im Zuge der Planung die Voraussetzungen für eine Einliegerwohnung zu berücksichtigen – das ist in jedem Fall einfacher und im Zweifel auch günstiger, als Bestandspäter aufwändig umzurüsten. Denn gerade bei Bestandsbauten sind die Anforderung in Sachen Schallschutz und Brandschutz nicht immer vollumfänglich zu erfüllen. Ob und wie sich dennoch eine Einliegerwohnung einrichten lässt, entscheidet dann die zuständige Behörde.

Da die Ausstattung der Einliegerwohnung alle privaten Wohnfunktionen und -abläufe unabhängig vom Vermieterhaushalt gewährleisten muss, braucht es in jedem Fall eine Kochgelegenheit sowie ein Bad mit WC. Ob die Mieter der Einliegerwohnung auch solche Räumlichkeiten wie Wasch- oder Trockenraum, Abstellflächen oder geteilte Flurbereiche nutzen können, sollte schon bei den Überlegungen zur Abtrennung, spätestens aber bei Abschluss des Mietvertrags geklärt werden.

Wer sein Souterrain für Wohnzwecke umrüsten will, muss auf die Versorgung mit Tageslicht achten und neben den schon genannten Aspekten auch bedenken, dass durch die Lage im kühlen Erdreich vor allem im Sommer ein Kondensationsproblem an den erdberührten Wandflächen besteht. Die warme, feuchte Luft in den bewohnten Räumen kondensiert an den kühlen Wänden des Untergeschosses, so dass sich auch bei ausreichender Lüftung rasch Schimmel bilden kann.

Außerdem müssen Einliegerwohnungen im Souterrain mit einer fäkalientauglichen Hebeanlage rückstaugesichert werden. Das ist angesichts der sich häufenden Starkregen- und Hochwasserlagen kein Luxus, sondern eine Notwendigkeit. Ob die jeweiligen Gegebenheiten vor Ort – ganz gleich, ob im Unter-, Erd- oder Obergeschoss eines Hauses – für die Errichtung einer Einliegerwohnung geeignet sind, sollten private Bauherren am besten von unabhängigen Bausachverständigenprüfen lassen.