Der Expertenrat vom Verband Privater Bauherren:

17.07.2024

Bestandsgebäude: Anbau, Umbau, Schwarzbau?

Nicht nur die gegenwärtig hohen  Grundstücks- und Baupreise tragen  dazu bei, dass private Kaufinteressenten  verstärkt Bestandsbauten in  den Blick nehmen. Auf dem Markt  genießen Immobilien aus der zweiten  Hälfte des 20. Jahrhunderts zwar großes  Interesse, doch die damals üblichen,  verschachtelten Grundrisse mit  eher kleinen Räumen passen nur selten  zu den Wünschen und Ansprüchen  heutiger Nutzer. Deshalb richten viele,  die mit einer gebrauchten Immobilie  liebäugeln, ihre Aufmerksamkeit gern  auf das Ausbau-Potenzial: Könnte der  Dachboden nicht in ein lichtdurchflutetes  Gästeapartment oder in ein  Spielzimmer für die Kinder verwandelt  werden? Lässt sich im Souterrain  womöglich ein Home Office einrichten?  Und wo passt der Wintergarten  mit Kamin und Terrasse hin? 

Nicht selten werden solche baulichen  Aufwertungen dann in Eigenleistung  vollbracht, in der Annahme, dass die  Nutzung der brachliegenden Potenziale  allein im Ermessen des Eigentümers  liege. Doch das kann teuer  werden. Denn auch ein Bestandsbau  muss den öffentlichrechtlichen Anforderungen  der Landesbauordnung  genügen und die Auflagen des geltenden  Bebauungsplanes einhalten.  Dazu gehören die Vorgaben zu Grundflächenzahl  (GRZ), also dem Verhältnis  zwischen Grundstücksfläche und  überbauter Fläche, sowie zur Geschossflächenzahl  (GFZ), dem Verhältnis  zwischen Geschossfläche zu  Grundstücksfläche. 

Wenn ein Eigentümer einen laut ursprünglicher  Baugenehmigung nicht  zur Nutzung vorgesehenen Dachbereich  als Studio, Gästezimmer oder  Büroraum ausbaut, schafft er damit  ein nutzbares Geschoss, weiß Dipl.  Ing. Marc Ellinger, Leiter des VPB-Regionalbüros  Freiburg-Südbaden.  „Der dadurch erzielte Zugewinn an  Geschossfläche kann bereits dazu  führen, dass die vorgegebene GFZ  überschritten wird.“ Wer sich diese  Aufwertung nicht von der zuständigen  Baubehörde genehmigen lässt,  bewohnt nach erfolgreichem Abschluss  der Baumaßnahme plötzlich  – wissentlich oder unwissentlich – ein  irreguläres Gebäude. 

Auf solche Details – je nach Nutzung  gehören etwa auch Mindestraumhöhen  und notwendige Fenster dazu  – sollten auch Käufer von Altbauten  achten, rät Ellinger. Wer sich über ein  bereits ausgebautes Dachgeschoss  freut, sollte sicher gehen, dass es  sich dabei nicht um einen „Schwarzbau“  handelt. Mit der beim Besitzerwechsel  gängigen Formel „gekauft  wie gesehen“ übernehmen die neuen  Eigentümer auch die etwaigen Rechtsfolgen  solcher ungenehmigten Ausbauten,  es sei denn, dem Verkäufer  ist arglistige Täuschung gerichtsfest  nachzuweisen. Die Folgen reichen  von der verpflichtenden Forderung  nach Nachtragsbaugenehmigungen  bis hin zu Rückbau bzw. Abbruch  von Gebäuden oder Gebäudeteilen. 

Käufer sind deshalb gut beraten, einen  unabhängigen Sachverständigen zu  Rate zu ziehen, der Baugenehmigungsunterlagen  prüft und mit der  Ist-Situation vor Ort abgleicht. Ob sich  irregulär errichtete Strukturen auf  einem Grundstück befinden, lässt sich  schon anhand des amtlichen Lageplans  ermitteln. Weicht die tatsächliche  Bebauung vom Lageplan ab, kommen  die Bauherren um eine Klärung  des Sachverhalts nicht umhin. Dann  sind sie gut beraten, sich an ihr zuständiges  VPB-Regionalbüro zu wenden.  Anbau, Umbau, Schwarzbau?