Der Expertenrat vom Verband Privater Bauherren:

10.09.2024

Wenn die Abnahme gar keine Abnahme ist

Für gewöhnlich haben private Bauherren nach Fertigstellung und Abnahme ihres Bauprojekts fünf Jahre Zeit, Mängelrechte geltend zu machen.

Doch diese vom Gesetzgeber eingeräumte Gewährleistungsfrist ist nicht in jedem Fall auf fünf Jahre begrenzt. Gerade bei Reihen- oder Mehrfamilienhausprojekten versuchen Bauträger, sich die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu erleichtern, indem sie damit einen selbst eingesetzten Erstverwalter beauftragen. Salopp formuliert, bestimmt und bezahlt das Bauunternehmen jemanden, der anstelle der Erwerber und künftigen Nutzer das Gemeinschaftseigentum einer WEG für mängelfrei erklärt. Die Rechtsprechung sieht eine solche Klausel folgerichtig als unwirksam an (BGH, Beschluss vom 12.09.2013 - VII ZR 308/12): Die „Abnahme“ ist demzufolge gar keine rechtswirksame Abnahme.

Bauherren, die von einer solchen vermeintlichen Abnahme betroffen sind, können deshalb länger als die üblichen fünf Jahre auf Herbeiführung der Mangelfreiheit bestehen. Juristisch umstritten ist allerdings, um welche Frist sich der Anspruch auf die Geltendmachung von Mängelrechten verlängert – in der Debatte geht es nicht um Monate, sondern eher um Jahre. Deshalb rät der VPB insbesondere Erwerbern von Eigentum in Reihen- oder Mehrfamilienhausprojekten, eine Schlussbegehung mit einem unabhängigen Bausachverständigen vorzunehmen. Eine fachkundige Dokumentation des abzunehmenden Bauwerks zahlt sich immer aus – spätestens im Falle einer späteren rechtlichen Auseinandersetzung.