Der Expertenrat vom Verband Privater Bauherren:

10.09.2024

Einliegerwohnung

Wer in seinem Eigenheim eine Einliegerwohnung schaffen möchte, sollte sich vorab gut über die nötigen Voraussetzungen informieren.

Nicht immer sind es nur wirtschaftliche Gründe, die für die Schaffung einer Einliegerwohnung im eigenen Haus sprechen. Auch Veränderungen der Lebensumstände, wenn etwa der verwitwete Schwiegervater eine neue Bleibe in Familiennähe sucht oder nahe gelegener Wohnraum für eine 24-Stunden-Pflegekraft nötig ist, lassen nicht wenige Hausbesitzer über die Einrichtung einer Einliegerwohnung nachdenken.

Dipl. Ing. Marc Ellinger, Leiter des VPB-Regionalbüros Freiburg-Südbaden, weist darauf hin, dass die Einliegerwohnung sich zwar unter demselben Dach wie der Hauptwohnbereich befindet, aber eine separierte, in sich abgeschlossene Einheit mit hinreichender Tageslichtversorgung bilden muss. Sie verfügt in der Regel über einen eigenen Zugang; darüber hinaus müssen Wände und Decken den üblichen Anforderungen an Schall- und Brandschutz genügen.

Ob ein Haus die nötigen baulichen Voraussetzungen für die Einrichtung einer Einliegerwohnung mitbringt, kann am besten ein unabhängiger Bausachverständiger einschätzen. Je nach Bundesland ist auch eine Baugenehmigung erforderlich: Manche Landesbauordnungen schreiben eine Baugenehmigung vor, andere nicht. Ähnlich verhält es sich mit der jeweils maximal zulässigen Größe der Einliegerwohnung, die meist im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche ermittelt wird.

Bei Neubauvorhaben ist es durchaus ratsam, schon im Zuge der Planung die Voraussetzungen für eine Einliegerwohnung zu berücksichtigen – das ist in jedem Fall einfacher und im Zweifel auch günstiger, als Bestand später aufwändig umzurüsten. Denn gerade bei Altbauten, das gibt Marc Ellinger zu bedenken, sind die Anforderungen in Sachen Schallschutz und Brandschutz nicht immer vollumfänglich zu erfüllen. Ob und wie sich dennoch eine Einliegerwohnung einrichten lässt, entscheidet dann die zuständige Behörde.

Da die Ausstattung der Einliegerwohnung alle privaten Wohnfunktionen und -abläufe unabhängig vom Vermieterhaushalt gewährleisten muss, braucht es in jedem Fall eine Kochgelegenheit sowie ein Bad mit WC. Ob die Mieter der Einliegerwohnung auch solche Räumlichkeiten wie Wasch- oder Trockenraum, Abstellflächen oder geteilte Flurbereiche nutzen können, sollte schon bei den Überlegungen zur Abtrennung, spätestens aber bei Abschluss des Mietvertrags geklärt werden.

Wer sein Souterrain für Wohnzwecke umrüsten will, muss neben den schon genannten Aspekten auch bedenken, dass durch die Lage im kühlen Erdreich vor allem im Sommer ein Kondensationsproblem an den erdberührten Wandflächen besteht. Die warme, feuchte Luft in den bewohnten Räumen kondensiert an den kühlen Wänden des Untergeschosses, sodass sich auch bei ausreichender Lüftung rasch Schimmel bilden kann. Außerdem müssen Einliegerwohnungen im Souterrain mit einer fäkalientauglichen Hebeanlage rückstaugesichert werden – angesichts der sich häufenden Starkregen- und Hochwasserlagen kein Luxus, sondern eine Notwendigkeit. Ob die jeweiligen Gegebenheiten vor Ort – ganz gleich, ob im Unter-, Erd- oder Obergeschoss eines Hauses – für die Errichtung einer Einliegerwohnung geeignet sind, sollten private Bauherren am besten von einem unabhängigen Bausachverständigen prüfen lassen.

Wer in seinem Eigenheim eine Einliegerwohnung eingerichtet hat und entsprechend nutzen will, muss sich auch mit rechtlichen Fragen befassen.

Wer eine Einliegerwohnung vermietet, wird zum Vermieter und ist damit an das Mietrecht gebunden. Das heißt, dass die geltenden Vorschriften zu Mietdauer, Kündigungsfristen sowie zur Festlegung der Miethöhe auch für die Vermietung einer Einliegerwohnung im eigenen Haus gelten.

Eine wichtige Rolle spielt die Betriebskostenermittlung. Prinzipiell besteht bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird, nicht die sonst übliche Pflicht zur Verteilung der Heiz- und Warmwasserbereitungskosten nach Maßgabe der Heizkostenverordnung. Deshalb kann für eine Einliegerwohnung im Einfamilienhaus ein pragmatischer Verteilungsschlüssel, wie beispielsweise das Verhältnis der Wohnfläche, gewählt werden. Doch viele Menschen möchten selbst die Kontrolle über die sogenannte „zweite Miete“ behalten. Der Vermieter sollte daher gleich für eine separate Verbrauchserfassung für Strom, Wasser/Abwasser sowie Heizung und Telekommunikation sorgen – auch wenn das zunächst Mehrkosten nach sich zieht.

Private Bauherren haben auch die Möglichkeit, staatliche Förderungen für die Errichtung oder Modernisierung von Einliegerwohnungen zu beantragen. Infrage kommen zum Beispiel die Programme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für energieeffiziente Bau- oder Sanierungsmaßnahmen oder Barrierefreiheit. Welche Zuschüsse für ein Vorhaben infrage kommen, erfahren Bauherren am besten im Rahmen einer individuellen Förderberatung des VPB.