Der Expertenrat vom Verband Privater Bauherren:

11.09.2024

Zahlungsplan: Was private Bauherren beachten sollten

Wenn es um die Errichtung ihres eigenen Hauses geht, entscheiden sich viele private Bauherren für sogenannte Schlüsselfertiganbieter, die mit dem Bau eines neuen, bezugsfertigen Hauses beauftragt werden. Die rechtliche Grundlage dafür bildet der Verbraucherbauvertrag. Mit dieser Vertragsform, eingeführt im Jahr 2018, stärkt der Gesetzgeber speziell die Position privater Bauherren und schützt sie besser vor finanziellen Einbußen. Das gilt auch mit Blick auf die Abschlagszahlungen.

Diese Zahlungen werden in einem Zahlungsplan geregelt. Umsichtig aufgesetzt, kann ein Zahlungsplan beim Bau auf eigenem Grund und Boden verhindern, dass Bauherren zu früh zu hohe Abschlagszahlungen für noch nicht ausgeführte Leistungen entrichten und damit riskieren, dass sie im schlimmsten Fall, also bei einer Insolvenz, den Großteil ihres Budgets für ein halbfertiges Bauwerk ausgegeben haben und das Geld nicht mehr für die Fertigstellung durch eine andere Firma reicht.

Deshalb ist ein individuell ausgehandelter Zahlungsplan im Idealfall Teil eines Verbraucherbauvertrags, so Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren e.V. (VPB). Darin sind bestimmte Bauabschnitte – die sogenannten Bautenstände – definiert, mit deren Fertigstellung die jeweiligen Abschlagszahlungen fällig werden. Aufgepasst: Vertragsangebote von Hausbaufirmen, in denen bereits bei Vertragsabschluss ein erheblicher Abschlag verlangt wird, sind genauso unseriös wie das Bestehen auf Vorkasse für Leistungen, die noch gar nicht erbracht wurden.

Ausschlaggebend für die Festlegung des Zahlungsplans ist der tatsächliche Bauablauf. Fast alle Bauunternehmen geben die Höhe der Abschlagszahlungen in ihren Vertragsmustern pauschal vor. Umso wichtiger für private Bauherren, bei den Konditionen des Zahlungsplans genau hinzuschauen und im Zweifel einen unabhängigen Sachverständigen zu Rate zu ziehen.

 
Bei einem Verbraucherbauvertrag muss der Unternehmer mit der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit in Höhe von fünf Prozent des Werklohns stellen. Weist das Vertragsmuster auf dieses Recht zur Sicherheitsleistung nicht hin, kann sogar der vorgegebene Abschlagszahlungsplan unwirksam sein. Für die letzte Tranche, fällig nach Abnahme des Bauwerks, sieht das Gesetz beim Verbraucherbauvertrag eine Höhe von mindestens zehn Prozent der Gesamtsumme vor. Eine erste Orientierung für die Aufstellung eines Zahlungsplans bietet der im Netz kostenlos zum Download erhältliche VPB-Ratgeber Zahlungsplan. Es ist unbedingt ratsam, Bauvertrag samt Zahlungsplan noch vor der Unterzeichnung von einem erfahrenen Sachverständigen auf Ausgeglichenheit von Bautenständen und Zahlungshöhen prüfen zu lassen.

Doch mit einem fairen Zahlungsplan allein ist es nicht getan. Ob die jeweilige Abschlagszahlung für den vereinbarten Bautenstand tatsächlich gerechtfertigt ist, also beispielsweise Rohbau, Dach oder Haustechnikinstallationen vertragsgemäß ausgeführt wurden und mängelfrei sind, können Laien nur schwer beurteilen. Deshalb rät der VPB zur Prüfung des Bautenstands durch einen unabhängigen Sachverständigen. Stellt dieser fest, dass die Arbeiten noch nicht abgeschlossen oder mangelhaft sind, dürfen Bauherren eine Teilsumme der Abschlagszahlung einbehalten. Die zulässige Höhe dieser Teilsumme bemisst sich am Umfang der ausstehenden Restarbeiten und darf bauherrenseits – in Form eines sogenannten Druckzuschlags - sogar verdoppelt werden. Grundsätzlich gilt: Ob und in welcher Höhe eine Restsumme der Abschlagszahlung einbehalten werden sollte, kann ein erfahrener Sachverständiger am besten einschätzen.