Der Expertenrat vom Verband Privater Bauherren:

06.11.2024

Worauf Interessenten beim Erwerb von Bestandsimmobilien achten sollten

Nicht nur wegen der gegenwärtigen Neubaukrise verzeichnet der Markt für Wohnimmobilien ein wachsendes Angebot von Bestandsobjekten. Viele Hauseigentümer können oder wollen sich die Kosten für eine Modernisierung ihrer Immobilie nicht leisten und stoßen sie ab; dazu kommt, dass sich derzeit auch die Kreditinstitute bei der Finanzierung von Maßnahmen im Bereich Altbausanierung zurückhalten. Deshalb warten gegenwärtig viele unsanierte Objekte der unteren Energieeffizienzklassen F bis H auf Käufer. Erhebliche Preisabschläge, teilweise bis zu 25 Prozent im Vergleich zu den marktüblichen Preisen für Immobilien in gutem Zustand, scheinen für viele Interessenten ein gutes Kaufargument. Die Überlegung hinter dem Erwerb: Wer eine sanierungsbedürftige Wohnung oder ein Haus mit Sanierungsstau günstig erwirbt und mithilfe eines wirtschaftlich gestalteten Umbaus auf einen zeitgemäßen Stand bringt, kann danach entweder zu guten Konditionen vermieten oder selbst einziehen.

Doch ganz so einfach geht die Rechnung selten auf. Denn in unsaniertem Bestand schlummern nicht nur Potenziale, sondern auch Risiken. Deshalb sollten Kaufinteressenten unbedingt fachkundige Beratung durch unabhängige Sachverständige in Anspruch nehmen. Wer sich allein auf den ersten Eindruck von einem Altbauobjekt verlässt, läuft Gefahr, verborgene Kostenfallen zu übersehen oder im schlimmsten Fall sogar Anbietern auf den sprichwörtlichen Leim zu gehen, die mit unseriösen Mitteln arbeiten. Dazu zählen jene, die stark modernisierungsbedürftige Immobilien gleich in großer Zahl aufkaufen, oberflächlich renovieren und dann teuer weiterverkaufen. Bei dieser sogenannten „Fix and Flip“-Methode wird ein Objekt nicht grundständig und fachgerecht saniert, sondern allein mit kosmetischen Mitteln in einen verkaufsförderlichen Zustand versetzt. Hastig erneuerte Fenster oder Heizkörper täuschen dann über die tatsächliche Verfassung der Substanz hinweg. Doch Experten wissen, worauf zu achten ist, um zu erkennen, ob die Verkäufer mit unlauteren Tricks arbeiten. Grundsätzlich gilt: Ob die mit dem Erwerb einer sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilie verbundene Erwartung den eigenen wirtschaftlichen Möglichkeiten entspricht, lässt sich nur nach einer transparenten und fachlich kompetenten Prüfung beantworten.

Geht es um den Erwerb einer Bestandsimmobilie, können unabhängige Sachverständige nach einer ausführlichen Objektbesichtigung auch einschätzen, was neben den Erwerbskosten noch an Investitionen in das Gemeinschaftseigentum auf die Käufer zukommt. Dazu können fällige und sehr teure Reparaturen an Dach und Gebäudehülle ebenso gehören wie eine etwaige Erneuerung der elektrischen Anlage und der Wasserleitungen. Bei Objekten, die vor Mitte der 1990er-Jahre errichtet wurden, kommt außerdem das Risiko einer möglichen Schadstoffbelastung hinzu, etwa durch Asbest, Holzschutzmittel und Polycyclische Aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK). Damals fanden sowohl im Neubau, aber auch bei Modernisierungen, An- oder Umbauten von Bestand viele Materialien Verwendung, die heute als gesundheitsschädlich gelten und eine kostspielige Sanierung nach sich ziehen.

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung kommt es auch darauf an, welchen Anteil an Kosten für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum und dessen Instandhaltung die Erwerber zu tragen haben. Dieser Anteil richtet sich in der Regel nach der Zuordnung der Miteigentumsanteile auf das jeweils erworbene Objekt. Deshalb ist es nicht zuletzt bei neu aufgeteilten Immobilien ratsam, den Verteilungsmaßstab zu klären und außerdem so umfänglich wie möglich in Erfahrung zu bringen, welche bekannten, bereits aufgetretenen Schäden im Sonder- und Gemeinschaftseigentum vorliegen. Die Höhe der zu erwartenden Investitionen in das ungleich wertvollere Gemeinschaftseigentum hängt vom baulichen Gesamtzustand, der Höhe der Instandhaltungsrücklage sowie der Budgetierung und zeitlichen Planung von Modernisierungsmaßnahmen ab. Aufgepasst: Auch wenn diese Kosten tragbar erscheinen, kann es in der Eigentümergemeinschaft stets Wohnungseigentümer geben, die sich selbst gegen notwendige Maßnahmen sperren. Ein Blick in die Versammlungsprotokolle ist daher unerlässlich. Denn sie erlauben Rückschlüsse auf die künftigen Nachbarn und damit auf etwaige Auseinandersetzungen. Gerade unerfahrene Kaufinteressenten sollten deshalb unbedingt eine vertrauensvolle Beratung durch unabhängige Sachverständige in Anspruch nehmen.