Der Expertenrat vom Verband Privater Bauherren:

09.10.2024

Vorsicht bei Reservierungsvereinbarungen beim Erwerb einer Immobilie

Der Erwerb einer Immobilie ist für die meisten eine einmalige Lebensentscheidung und will gut vorbereitet sein. Wer sich über seine Wünsche und Vorstellungen im Klaren ist, kann angesichts des knappen Angebots in vielen Regionen Deutschlands jedoch unter Druck geraten, den Kaufvertrag schnell zu schließen. Um Bedenkzeit zu haben, ohne dass ein anderer Bieter zuvorkommt, gehen Kaufwillige deshalb häufig eine Reservierungsvereinbarung ein. Üblicherweise regelt diese Vereinbarung die befristete Verpflichtung des exklusiv tätigen Maklers, das Grundstück während dieser Frist niemand anderem anzubieten. Im Gegenzug zahlt der Interessent eine Reservierungsgebühr. Kommt es zum Kaufvertrag, wird die Gebühr in aller Regel auf den Kaufpreis angerechnet. Falls der Kauf jedoch platzt, soll der Makler die Gebühr behalten dürfen.

Das ist problematisch. Denn nach dem Gesetz kann ein Makler nur dann eine Provision verlangen, wenn seine Bemühungen tatsächlich zum Abschluss eines Vertrags führen. Doch eine Reservierungsvereinbarung bringt ihm auch dann Geld, wenn genau das nicht der Fall ist. Kein Wunder also, dass eine solche Vereinbarung häufig im Kleingedruckten von Maklervertragsmustern auftaucht. Darüber gab es folglich einen juristischen Streit, den der Bundesgerichtshof (BGH) im vergangenen Jahr entschied: Laut des BGH-Urteils vom 20. April 2023 (BGH I ZR 113/22) ist eine solche Praxis gegenüber Verbrauchern nicht statthaft.

Aber mit Reservierungsvereinbarungen arbeiten nicht nur Makler, sondern auch Immobilienverkäufer. Grundsätzlich gilt: Verträge, die eine Partei rechtlich dazu verpflichten, eine Immobilie zu erwerben oder zu veräußern, müssen nach dem Gesetz notariell beurkundet werden. Darunter kann auch eine Reservierungsvereinbarung fallen. Und zwar dann, wenn die darin verlangte Reservierungsgebühr so hoch ist, dass ihr drohender Verlust praktisch zum Kauf nötigt. Auch wenn die Obergrenzen dieser Gebühr nicht verbindlich festgeschrieben sind – übersteigt die Reservierungsgebühr 10 bis 15 Prozent der ortsüblichen Maklerprovision, müssen Reservierungsvereinbarungen notariell beurkundet werden. Die Rechtsprechung kennt auch absolute Grenzen im mittleren vierstelligen Euro-Bereich sowie relative Obergrenzen, deren Überschreitung eine notarielle Beurkundung erfordert. So hat sich etwa das Landgericht Köln eine Literaturmeinung zu eigen gemacht, nach der 0,3 Prozent des Kaufpreises diese relative Grenze seien - ohne dass es im dort entschiedenen Fall darauf angekommen wäre (LG Köln 2 O 292/19, Urteil vom 26.08.2021).

Kaufinteressenten sollten deshalb wissen: Wenn die in den Reservierungsvereinbarungen festgelegte Reservierungsgebühr diese Grenzen übersteigt, muss die Reservierungsvereinbarung notariell beurkundet werden. Andernfalls ist sie rechtlich nicht bindend. Weil es an dieser Beurkundung meist fehlt, stehen Reservierungsvereinbarungen juristisch häufig auf schwachen Füßen. VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag warnt allerdings davor, einfach zu unterzeichnen und dann zu hoffen, im Fall der Fälle das Geld wieder zu bekommen. „Der fast immer nötige Prozess kostet Nerven, Arbeit und zunächst wieder Geld, während man sich eigentlich mit der Immobiliensuche beschäftigen möchte“, so Rechtsanwalt Freitag.